عقـــد البــيــــع
س 1 : عرف عقد
البيع مبيناً خصائصه ؟
أولاً : تعريف
عقد البيع
نص المشرع في م418 مدني على أن عقد البيع هو عقد يلتزم به
البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي ، وبذلك
يكون المشرع قد عرف البيع بالأثر الذي يترتب عليه ، وهو التزام البائع بنقل
الملكية للمشترى.
ثانياً : خصائص عقد البيع
يتمتع عقد البيع بعدة خصائص هي :
أولاً : البيع يعتبر بحسب الأصل من
العقود الرضائية حيث أنه ينعقد كقاعدة عامة بمجرد تطابق الإرادتين على انتاج أثر
قانونى محدد وهو نقل ملكية شيء أو حق مالى في مقابل ثمن نقدي.
ثانياً : عقد البيع من العقود الملزمة
للجانبين. بمجرد تكوين عقد البيع يرتب التزامات متبادلة على عاتق كل من البائع
والمشترى ، ويصبح كل منهما دائناً ومديناً للآخر في نفس الوقت.
ثالثاً : البيع من عقود المعاوضة.
فالبائع يحصل على الثمن في مقابل نقل الشيء المبيع. كما أن المشترى يحصل على
المبيع في مقابل الثمن.
رابعاً : البيع من العقود الناقلة
للملكية. الهدف من عقد البيع نقل ملكية الشيء المبيع من البائع إلى المشترى.
خامساً : البيع من العقود المنجزة.
ينتج البيع آثاره حال حياة عاقديه ، ولكن يجوز الاتفاق على إضافة آثاره كلها ، أو
جزء منها إلى أجل. ولكن لا يجوز إضافة هذه الآثار إلى موت البائع.
لأن
تصرف البائع في هذه الحالة الأخيرة يكون وارداً على جزء من تركته المستقبلة ولقد
حظر القانون التعامل في تركة إنسان على قيد الحياة.
س 2 : وضح الفرق
بين كل من عقد البيع وعقد الإيجـار ؟
تمييز البيع عن الإيجار
يتميز البيع عن الإيجار بشكل لا يدعو للخلط
بينهما ، فهما لا يتشابهان إلا من حيث كون كل منهما عقداً ملزماً للجانبين ، وعقد
معاوضة. وفيما عدا ذلك فالعقدان يختلفان. فالبيع يهدف إلى نقل ملكية شيء محدد في مقابل
ثمن نقدي في حين أن الإيجار لا يعطى للمستأجر سوى حق شخصى في استعمال الشيء
والإنتفاع به ، والبيع يعتبر من العقود الفورية بينما يعتبر الإيجار من العقود
الزمنية ، ورغم ذلك توجد بعض المسائل التي تصعب بشأنها التفرقة بين البيع والإيجار
وهى :
* أولاً : العقد الذي ينصب محله على حاصلات الشيء أو
ثماره :
قد
يخول المالك غيره أخذ محصول أرض زراعية يملكها أو محصول فاكهة تغلها حديقته ، أو
استخراج أحجار أو معادن من أرضه ، وذلك في مقابل ثمن نقدي. وهذا التصرف يثور بشأنه
التساؤل حول تكييفه القانوني وهل يعتبر بيعاً أم إيجاراً.
بالنسبة
للعقد الذي يهدف إلى تخويل الغير الحق في الحصول على منتجات الشيء فقد استقر الرأي
على اعتباره عقد بيع للمنتجات ، وليس عقد إيجار للشيء الأصلي ، لأن الإيجار يلزم
المستأجر برد الشيء للمؤجر بحالته التي تسلمها بها ، وهذا يتنافى مع تخويل
المتعاقد مع المالك حق الحصول على المنتجات لأنها تنتقص من الأرض ومصيرها الفناء.
أما
بالنسبة للعقد الذي يهدف إلى منح ثمار الشيء فتثور الصعوبة بشأنه حثي أنه يمكن
التردد بين اعتباره إيجار للأرض ويكون حصول المتعاقد على الثمار نتيجة طبيعية
للانتفاع بها، وبين اعتباره بيعاً للثمار ويكون السماح للمشتري باستعمال الأرض
مجرد طريقة لتسليم المبيع.
وفي حقيقة الأمر
أن تكييف هذا النوع من العقود يتوقف على القصد المشترك للمتعاقدين وتلك مسألة
يستقل قاضي الموضوع بتقديرها ولا يخضع في هذا الشأن لرقابة محكمة النقض.
* ثانياً : البيع الإيجارى :
يقصد بالبيع الإيجارى العلاقة التعاقدية
التي تتضمن بنداً يقضى بأنه إذا وفى المستأجر بعدد من الدفعات فإنه يتملك الشيء
المؤجر ، وتعتبر المبالغ التي تم دفعها أقساطاً للثمن.
* ومعنى ذلك
أن
هذا الاتفاق من شأنه أن يجعل المشترى مستأجراً للشيء والأجرة التي تدفع هي في الواقع
أقساط الثمن ، وتنتقل الملكية إلى المشترى بدفع آخر قسط. فالعقد يعتبر إيجاراً
وبيعاً في نفس الوقت.
وهذه
الطبيعة المزدوجة للعقد تحقق فائدة للمالك ، لأنه من جهة يحتفظ – بصفته مؤجراً –
بملكية المأجور ، فإذا فسخ الإيجار لعدم الوفاء بالأجرة أو القسط استطاع أن يسترد الشيء
المؤجر من تفليسة المستأجر. ومن جهة أخرى يضمن عدم تصرف المستأجر في الشيء لأنه إن
فعل ذلك فإنه يعد مرتكباً لجريمة خيانة الأمانة ، مما يستلزم معاقبته جنائياً.
وقد أثار تكييف هذا النوع من العقود جدلاً
جاداً في الفقه المقارن. ولكن المشرع المصرى حسم هذه المسألة بقوله " إذا كان
البيع مؤجل الثمن ، جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشترى موقوفاً
على استيفاء الثمن كله ولو تم تسليم المبيع " ، والمشرع اعتبر العقد في هذه
الحالة بيعاً علق فيه انتقال الملكية على دفع جميع الأقساط.
س 3 : ميز بين كل
من عقد البيع وعقد المقاولة ، عقد البيع وعقد الوكالة ؟
* أولاً : تمييز البيع عن المقاولة
المقاولة عقد بمقتضاه يلتزم أحد طرفيه بأن
يؤدى عملاً للطرف الآخر مقابل عوض دون أن يكون تابعاً له أو نائباً عنه حيث يقتصر
إلتزام المقاول على تنفيذ العمل المتفق عليه على أن يقدم رب العمل المواد اللازمة
لذلك. أو يقوم المقاول بتقديم المواد كلها أو بعضها إلى جانب التزامه بالعمل.
وبناء عليه فالأصل في عقد المقاولة أن محله
ينصب على القيام بعمل سواء تمثل هذا العمل في صنع شيء معين أو كان عملاً آخر غير
الصنع مثل عملية توريد أو إصلاح شيء معين ، ومن ثم فإنه لا يختلط بالبيع الذي ينقل
ملكية شيء إلى المشترى ولكن قد يقوم المقاول بتقديم جميع أو بعض المواد إلى جانب
التزامه بالعمل ، مما يؤدى إلى إمكانية الخلط بين البيع والمقاولة.
وقد ثار خلاف في الفقه والقضاء بشأن تكييف
هذا العقد. والراجح في هذا الشأن أن العقد يعتبر مقاولة وليس بيعاً. لأن موضوع
التزام المتعهد هو القيام بعمل معين وهو صنع الشيء المطلوب منه ، ودون إنجاز هذا
العمل لا يمكن القول بأن المتعهد قد وفى بالتزامه.
* ثانياً : تمييز البيع عن الوكالة :
الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم الوكيل بالقيام
بعمل قانونى لحساب الموكل ، وبذلك تختلف الوكالة عن البيع الذي يتمثل في نقل
الملكية أو الحق مقابل ثمن نقدي. فمثلاً في عقود التوزيع يقوم تاجر الجملة أو
المنتج بتسليم كمية من البضاعة إلى تاجر التجزئة ليتولى توزيعها مقابل مبلغ معين ،
وهنا يثور التساؤل حول الطبيعة القانونية للعقد المبرم بين المنتج والموزع وهل
يعتبر بيعاً أم وكالة بالعمولة.
يذهب جانب من الفقه إلى القول بأنه يجب
الوقوف على طبيعة العقد وفقاً للظروف والملابسات التي تم تكوينه في ضوئها. ومع هذا
يغلب أن يكون العقد وكالة إذا كانت البضاعة قد سلمت للتاجر لإطلاع العملاء عليها
أي أنها سلمت للشخص على سبيل العينة. ولكن إذا اتفق على أن يدفع من أخذ الشيء
مبلغاً محدداً بصرف النظر عن ثمن المبيع وعلى أن يرد المتبقى. فالعقد يعتبر بيعاً
معلقاً على شرط فاسخ مقتضاه عدم تمكن المشترى من التصرف في الشيء وإذا تم الاتفاق
على أن يقوم الشخص بالتوزيع مقابل نسبة مئوية على أن يرد المتبقى ، فالعقد يكون
وكالة ، لأن الغالب أن تكون أتعاب الوكيل بحسب ما بذله من جهد.
ولكن تثور الصعوبة بشأن الوكالة بالعمولة
حيث أنها تختلط بالبيع.
وتبدو أهمية التفرقة بين البيع والوكالة من
عدة وجوه فالبيع ينقل الملكية ، ومن ثم تنتقل تبعة الهلاك بالتسليم. أما في الوكالة
فيتحمل المالك تبعة الهلاك ، والوكيل يعتبر أميناً ويتعرض لجريمة خيانة الأمانة.
أما أحكام خيانة الأمانة فلا تسرى على البيع ، انطلاقاً من أن البيع لا يعتبر من
عقود الأمانة. والوكيل يلتزم بتقديم حساب لموكله ، كما أن الأصل أن الوكيل لا
يشترى لنفسه المال الذي وكل ببيعه.
س 4 : ما هي أوجه
الشبه والخلاف بين عقد البيع والوصية ؟
تمييز البيع عن الوصية
الوصية :
عبارة عن تمليك لمال محدد مضاف إلى ما
بعد الموت ، ومن ثم فإنها تتفق مع البيع في أنها تمليك للمال. ولكنها تختلف عنه في
أنها تمليك بدون مقابل ، ولا يترتب عليها نقل الملكية إلا بعد وفاة الموصى. ولا
تنفذ الوصية في حق الورثة فيما يجاوز ثلث التركة إلا بموافقة جميع الورثة ، بعكس
الحال بالنسبة للبيع حيث أنه ينفذ في العلاقة بين البائع والمشترى ، ويحتج به في مواجهة
الخلف العام للبائع حتى ولو ترتب على ذلك عدم وجود تركة للبائع عند وفاته.
وقد يلجأ بعض الأشخاص إلى إبرام تبرعات في صورة
بيع ، ويحتفظون لأنفسهم بالحق في الانتفاع بالشيء المتصرف فيه طوال حياتهم أو
يشترطون على المتصرف إليه عدم جواز التصرف في الشيء في أثناء حياة المتصرف. وهذه
النوعية من التصرفات تكون بلا شك ضارة بورثة المتصرف ، إضافة إلى أنها تعتبر
تحايلاً على القانون. وهنا يثور التساؤل حول الطبيعة القانونية للتصرف ، وهل يعتبر
بيعاً أم وصية ؟
فإذا رفعت دعوى صحة ونفاذ عقد بيع وأثير
نزاع على أن البيع يخفى وصية فإنه يجب على قاضى الموضوع تكييف التصرف القانوني في ضوء
نص المادة 917 من القانون المدنى والذى جاء فيه " إذا تصرف شخص لأحد ورثته
واحتفظ بأية طريقة كانت بحيازة العين التي تصرف فيها وبحقه في الانتفاع بها مدى
حياته اعتبر التصرف مضافاً إلى ما بعد الموت وتسرى عليه أحكام الوصية ، ما لم يقم
دليل يخالف ذلك " ، وبذلك يكون المشرع قد قرر قرينة على وجود نية الإيصاء ،
وبناء عليه إذا تبين لقاضى الموضوع أن التصرف لم يترتب عليه نقل الملكية في الحال
وأن الشيء ظل تحت يد المتصرف طيلة حياته أو تضمن التصرف بنداً يقضى بمنع المتصرف
إليه من التصرف في الشيء ما دام المتصرف على قيد الحياة ، أو متى تبين أن التصرف
تم بدون مقابل ولو نص في التصرف ذاته بأن الثمن قد دفع فإنه يجب تكييف التصرف على
أنه وصية وليس بيعاً خاصة إذا كان المتصرف إليه أحد الورثة.
الباب الأول
أركان عقد
البيع
الثمن و
التراضى
س 5 : اكتب ما
تعرف عن الإيجاب الموجه للجمهور بوصفه أحد الصور الخاصة للتراضى في عقد البيع ؟
الإيجاب الموجه للجمهور
جرت العادة بين التجار على الإعلان عن
سلعهم من خلال عرضها في واجهات محلاتهم ، مع كتابة أثمانها عليها أو من خلال النشر
عنها في وسائل الإعلام المرئية والمسموعة أو من خلال نشرات خاصة يتم إرسالها إلى
العملاء أو توزيعها على أفراد المجتمع وقد أثير التساؤل حول مدى اعتبار هذا العرض
إيجاباً بحثي إذا اقترن به القبول انعقد البيع.
1 –
عرض السلع في المحلات التجارية
استقر الفقه والقضاء على أن عرض السلع في واجهات
المحلات التجارية وفى داخل المتجر ، مع كتابة أثمانها عليها ، يعتبر إيجاباً
بالمفهوم الفنى والقانونى ، ولكن هذا الحكم لا ينصرف إلى السلع المعروضة داخل
المحل ولم يدون عليها الثمن لأن عدم تدوين الثمن عليها معناه أن الأمر يتعلق بدعوة
للتعاقد وليس إيجاباً.
كما يلاحظ انه إذا احتفظ التاجر لنفسه
بإمكانية تعديل العرض أو حقه في رفض البيع دون تحديد الأسباب ، فإن عرض السلع في هذه
الحالة لا يعدو أن يكون دعوة للتعاقد.
2 –
الإعلان عن السلع في الصحف والنشرات خاصة
ثار خلاف في الفقه حول مدى اعتبار الإعلان عن
السلع في الصحف أو النشرات الخاصة ، إيجاباً. فذهب فريق منهم إلى القول بأنه يجب التفرقة
في هذا الشأن بين النشرات التي توزع على الجمهور ، وتلك التي ترسل إلى أشخاص
بأسمائهم وعناوينهم الخاصة. فهذه الأخيرة تعتبر إيجاباً بالمفهوم الفنى والقانونى
، ولا يجوز لصاحب المتجر أن يرفض القبول بعد أن دعا إلى بيع سلعته إلا إذا استند
في ذلك إلى أسباب جدية ومشروعة.
وذهب جانب ثان وهو ما
نؤيده إلى أن الإعلان عن السلع مع
بيان أثمانها في الجرائد ، وفى نشرات توزع على الجمهور يعد إيجاباً بالمفهوم الفنى
والقانونى. ومن ثم إذا صادفه قبولاً من أحد أفراد المجتمع فالعقد ينعقد.
وإذا كان الإعلان قد تضمن بنداً يقضى ببيع
سلعة معينة بثمن محدد ، يدفع على أقساط ، فلا يجوز لصاحب الإعلان أن يمتنع عن
البيع لمن يطلب ذلك بمقولة أنه لا يطمئن إلى سداده الأقساط المؤجلة إلا إذا كان قد
احتفظ في الإعلان بحقه في ذلك أو كان طالب الشراء شخصاً قد سبق أن أشهر افلاسه أو
اعساره وفقاً لنصوص القانون.
3 –
البيع من خلال التلفزيون
انتشرت في الوقت الحالى مسألة البيع من
خلال القنوات التلفزيونية حيث يتم عرض سلعة معينة ، مع الإعلان عنها ، وبيان مزاياها
، وتحديد أوصافها والأسعار الجارى التعامل بها وبيان أرقام التليفونات التي يمكن
للمشاهد الاتصال بإحداها لإرسال الثمن وتسلم الشيء محل التعاقد من خلال مندوب يقوم
بهذه المهمة ، ولا شك أنه إذا تضمن الإعلان العناصر الجوهرية للبيع وهى المبيع
والثمن ، وطبيعة العقد ، فإنه يعد إيجاباً بحيث إذا صادفه قبولاً من جانب أحد
أفراد المجتمع فالعقد ينعقد ، ولكن إذا لم يتم تحديد الثمن في الإعلان فإن ذلك لا
يعتبر إيجاباً بل يعد مجرد دعوة للتعاقد.
البيوع الموصوفة
|
البيع بشرط التجربة
|
البيع بالمذاق
|
البيع بالعربون
|
س6 : تكلم عن
البيع بشرط التجربـة ؟
البيع بشرط التجربــة
قد يتم الاتفاق بين البائع والمشترى على
احتفاظ هذا الأخير بتجربة الشيء المبيع لتحديد ما إذا كان يناسبه شخصياً من عدمه ،
أو إذا كانت الخصائص التي يرغب فيها متوافرة فيه أم لا ، أو كان الشيء صالحاً
للغرض الذي أعد له ، قبل أن يقدم بصفة نهائية على شرائه. وفى هذه الحالة يكون
المبيع متوقفاً على تجربته من المشترى ، ومن ثم فإنه لا يصير تاماً إلا بعد قبول
المشترى للشيء المبيع.
والاتفاق على شرط التجربة قد يكون صريحاً ،
أو ضمنياً يستخلص من العادات الجارية.
والغالب في واقع الحياة العملية أن يتم
تحديد المدة التي يتعين إجراء التجربة خلالها بمقتضى الاتفاق. ولكن قد يتم تحديد
هذه المدة من خلال العرف والعادات الجارية. وإذا لم يتم تحديد المدة من خلال
الاتفاق أو العرف أو العادات الجارية ، فإنه يعتد بالمدة المعقولة التي يحددها
البائع. فإذا قبل المشترى الشيء المبيع تحقق الشرط الواقف ، وأنتج العقد أثره من
تاريخ انعقاده. ويعتبر المشترى قد تملك المبيع منذ ذلك الحين ، ويترتب على ذلك
جميع الآثار التي تترتب باعتباره مالكاً منذ البداية ، أي يكون له التمسك بحقه قبل
دائنى البائع.
وإذا رفض المشترى المبيع ، فإنه يجب إعلان
ذلك خلال المدة المحددة أو المعقولة بحيث إذا انقضت هذه المدة ، دون الإعلان فإن
سكوته يفسر على أنه قبل الشيء المبيع ، ولكن ذلك مقرون بأن يكون البائع قد مكن
المشترى من تجربة الشيء.
وإذا كان البائع قد مكن المشترى من التجربة
خلال المدة المحددة ، ولكن هذا الأخير امتنع ، فالبائع يمكنه انذاره بالقيام بها.
ونظراً لأن البيع يكون معلقاً على شرط واقف
، فإن عدم قيام المشترى بالتجربة خلال المدة المحددة يترتب عليه منع تحقق الشرط من
جانبه ، ومن ثم يعتبر أن الشرط قد تحقق بمجرد مرور المدة ، ويكون للبائع أن يعتبر
البيع نهائياً.
س7 : اكتب في البيع
بشرط المذاق ؟
البيع بشرط المــذاق
توجد بعض السلع يتوقف التعامل بشأنها على
المذاق كالزيوت والنبيذ ، وبعض المأكولات والفاكهة. ومن ثم فإن البيع لا ينعقد
بالنسبة لهذه السلع إلا بعد أن يقوم الشخص بتذوقها وقبولها لملائمتها له.
وقد نص القانون المدنى على إنه إذا بيع الشيء
بشرط المذاق كان للمشترى أن يقبل البيع إن شاء ، ولكن عليه أن يعلن هذا القبول في المدة
التي يعينها الاتفاق أو العرف ، ولا ينعقد البيع إلا من الوقت الذي يتم فيه هذا
الإعلان.
والقبول بخصوص هذا النوع من السلع قد يكون
صريحاً أو ضمنياً يستفاد من خلال ظروف وملابسات التعامل. ونظراً لأن بيع المذاق
مجرد وعد بالبيع من جانب البائع وحده ، فإنه يترتب على ذلك أن ملكية المبيع المعين
بالذات تنتقل إلى المشترى من تاريخ وصول قبوله الشيء إلى صاحبه أو من ينوب عنه.
فإنتقال الملكية هنا يتم وعلى خلاف البيع بشرط التجربة ، بدون أثر رجعى. وبذلك
يختلف بيع المذاق عن البيع بشرط التجربة.
ويجوز للمتعاقدين الاتفاق على استبعاد شرط
المذاق بخصوص بعض السلع التي يتوقف بشأنه على المذاق كالزيوت ، وهذا الاتفاق قد
يكون صريحاً أو ضمنياً يستفاد من ظروف وملابسات التعاقد. وهذه مسألة موضوعية يترك
الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا يخضع في هذا الشأن لرقابة محكمة النقض.
س8 : اشرح
المقصود بالبيع بالعربون بوصفه أحد صور البيوع الموصوفة ؟
البيع بالعربــون
العربون عبارة عن مبلغ من المال يدفعه أحد
المتعاقدين إلى المتعاقد الآخر ، وقت تكوين الرابطة العقدية. والعربون له إحدى
دلالتين ، فقد يتم دفعه على أنه جزء من الثمن ، ولضمان تنفيذ العقد ، وقد يكون
ثمناً لحق العدول ، من جانب أحد الطرفين.
ولم يضع المشرع المصرى حكماً خاصاً بالبيع
بالعربون ، ومن ثم فإنه يتعين تطبيق القواعد العامة على البيع بالعربون ، وهذه
القواعد تقتضى التفرقة بين فرضين هما :
الفرض الأول : أن يكون العربون جزء من الثمن.
وفى هذه الحالة ينعقد البيع نهائياً ، ويصبح مبلغ العربون تنفيذاً جزئياً للعقد ،
ويخصم من قيمة الثمن المتفق عليه. فإذا أخل أحد الطرفين في تنفيذ الالتزامات التي تثقل
كاهله. فإنه يكون مسئولاً في مواجهة الطرف الآخر عن الأضرار التي تلحق به ، وتنعقد
مسئوليته وفقاً لقواعد المسئولية العقدية.
الفرض الثانى : أن يكون العربون ثمناً لحق
العدول. وفى هذه الحالة ينعقد البيع موصوفاً أي معلقاً على شرط واقف مقتضاه عدم
استعمال خيار العدول في أثناء المدة المتفق عليها فإذا عدل من دفع العربون فقده
حتى ولو لم يكن هناك أضرار لحقت بالطرف الآخر ، وإذا عدل من قبض العربون رده ورد
مثله سواء كانت هناك أضراراً لحقت بمن دفعه أم لا.
ولتحديد ما إذا كان العربون جزء من الثمن
أم ثمناً لحق العدول يتعين الوقوف على القصد المشترك للمتعاقد وهذه مسألة موضوعية
يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع يستخلصها من خلال ظروف وملابسات النزاع.
وقد اختلف الفقه حول الطبيعة القانونية
للبيع بالعربون. فذهب فريق منهم إلى أنه يعتبر بيعاً معلقاً على شرط واقف ، فإذا
انقضت المدة المعينة دون عدول من أحد الطرفين تحقق الشرط ، وأنتج البيع آثاره من
تاريخ التعاقد ، ويعتبر العربون جزءاً من العقد ، وإذا عدل أحد الطرفين تخلف الشرط
ومن ثم لا ينتج البيع آثاره بأثر رجعى.
وذهب جانب ثانى إلى أنه يعتبر عقداً معلقاً
على شرط فاسخ قوامه عدول أحد العاقدين عن العقد خلال مدة معينة. ومعنى ذلك أن
العقد ينتج آثاره من وقت التعاقد ، فإذا لم يحدث عدول تحقق الشرط وترتب على ذلك
زوال العقد بأثر رجعى ويتعين على من عدل أن يترك العربون إذا كان هو الذي دفعه ،
وإذا عدل من قبضه رد ضعفه.
وذهب فريق ثالث إلى أن البيع ينطوى على
التزام بدلى بتكييف العربون ، بأن البدل في التزام مبدئى يكون المدين بائعاً أو
مشترياً ملتزماً أصلاً بالالتزام الوارد في البيع ودائناً في الوقت ذاته بالحق
الذي يقابل هذا الالتزام. ولكن تبرأ ذمته من الالتزام ويسقط الحق المقابل تبعاً
لذلك إذا أدى العربون. ويترتب على هذا التكييف أن العربون يعتبر بدلاً مستحقاً
بالعقد ودفعه يعد تنفيذاً للعقد وليس فسخاً له.
شروط صحة
البيع
|
الأهلية في البيع
|
سلامة الرضا من العيوب ( العلم بالشيء المبيع )
|
س9 : اكتب في الأهلية
في البيع كشرط لصحة البيع ؟
الأهلية في عقد البيــع
يعتبر البيع من التصرفات القانونية الدائرة
بين النفع والضرر ، ولكى يكون البيع صحيحاً ، يجب أن يكون كل من البائع والمشترى
كامل الأهلية ، أي بالغاً سن الرشد ولم يوجد لديه عارض من عوارض الأهلية. غير أن
الصبى المميز ومن في حكمه تكون له أهلية أداء ناقصة بالنسبة لعقد البيع بمعنى أن
البيع الذي يصدر منه ينتج آثاره القانونية ، ولكنه يكون قابلاً للإبطال لمصلحته ،
ولكن المشرع خرج عن هذه القاعدة ، ووسع من أهلية الصبى المميز بالنسبة لبعض
التصرفات في حدود معينة ولاعتبارات بعضها يتعلق ببعض الأموال التي توضع تحت تصرفه
، وبعضها يتصل ببلوغه سناً معيناً.
وقد أورد القانون لحالات في عقد البيع ، لا
تتوافر بشأنها أهلية الوجوب أي لا تتوافر فيها الصلاحية بالنسبة لبعض الأشخاص
لاكتساب بعض الحقوق على الرغم من توافر أهلية الأداء لهؤلاء الأشخاص وإمكانهم
مباشرة تصرفاتهم بأنفسهم وهم :
1 – منع بعض الأشخاص من الشراء
أ – نطاق الحظر بالنسبة للأشخاص :
ينقسم الأشخاص الممنوعين من الشراء في هذا الخصوص إلى
طائفتين هما:
الطائفة
الأولى :
وتشمل الأشخاص
الذين يحظر عليهم الشراء نظراً لأنهم ينوبون عن الغير في بيع الأموال التي يكلفون
ببيعها سواء بمقتضى اتفاق ، أو نص في القانون ، أو أوامر من السلطة المختصة. وعلى
ذلك لا يجوز لوكلاء البيع شراء الأموال التي عهد إليهم في بيعها، وهذه الصورة
تعتبر احدى صور منع الشخص من التعاقد مع نفسه ، وينصرف المنع إلى جميع الوكلاء
العاديين بالبيع دون غيرهم من الوكلاء بالعمولة ، وعلى ذلك يجوز للوكيل بالعمولة
شراء الأموال التي وكل في بيعها.
ويدخل في نطاق هذه الطائفة من لهم الولاية
على أموال الغير. وقد وضح قانون الولاية على المال سلطات الأب والجد على أموال
الصبى الخاضع للولاية.
كما وضح هذا القانون متى يكون لكل من الأب
والجد سلطة التعاقد مع نفسه بصفة أصيلاً عن نفسه ونائباً عن الصبى.
كما يدخل في نطاق هذه الطائفة الوصى
والقيم ، والوكيل عن الغائب ، وقد حدد القانون سلطة الوصى والقيم والوكيل عن
الغائب.
ويندرج ضمن هذه الطائفة
أيضاً
السنديك والحارس القضائى ومصفى التركات.
أيضاً الموظف العام ، وبصفة خاصة
المأمورون الرسميون الذين يعهد إليهم بأمر من السلطة الإدارية في بيع أموال الدولة.
ويرجع الحظر في هذه الحالات إلى وجود تعارض
بين مصلحة الولى أو الوصى أو القيم ومصلحة الخاضع للولاية أو الوصاية.
الطائفة الثانية : وتشمل أشخاص ألحقهم القانون
بالنواب عن الغير ، وإن لم يكونوا نواب عنهم قانوناً في البيع ، وهؤلاء هم
السماسرة والخبراء في الأحوال المعهود إليهم في بيع أشياء أو في تقدير قيمتها ،
وسواء كان الشراء بأسمائهم أو من خلال فكرة الوكالة بالتسير ، وقد هدف المشرع من
منع هؤلاء الأشخاص من الشراء إلى تلاشى ما قد يثور من شبهات حولهم على أساس تعارض
مصالحهم مع مصالح صاحب الشيء محل التعاقد.
ب – الجزاء المترتب على مخالفة الحظر :
وضع المشرع المصرى حكماً واحداً لجميع
الحالات التي تدخل تحت نطاق الطائفتين ، وهو البطلان النسبى لهذه الحالات إلا أن الاتجاه
السائد في الفقه يذهب إلى أن الجزاء هو
عدم نفاذ التصرف في ذمة صاحب المال ، وليس القابلية للإبطال. لأن هذا الأخير لا
يكون إلا بسبب تخلف أحد شروط صحة التعاقد ، وهذا يعد منتفياً في الحالات السابقة.
ومن ثم فإنه يجب البحث عن جزاء مخالفة الحظر ، من خلال أحكام فكرة النيابة في التعاقد
، ومن ثم فإن الجزاء ليس القابلية للإبطال ولكن عدم النفاذ ، وعلى ذلك فالبيع لا
ينفذ في حق المالك إلا بإقراره. فالتصرف في الحالات السابقة باعتبار أن المشترى
ينوب عن غيره في بيع الأموال التي عهد بها إليه لا ينفذ في حق الأصيل إلا إذا أقره.
2 – منع رجال القضاء وأعوانهم
والمحامين من شراء الحقوق المتنازع عليها
نص القانون المدنى على إنه لا يجوز للقضاة
ولا أعضاء النيابة ، ولا المحامين ولا لكتبه المحاكم ، ولا المحضرين أن يشتروا
بأسمائهم ولا باسم مستعار الحق المتنازع فيه كله أو بعضه إذا كان النظر في النزاع
يدخل في اختصاص المحكمة التي يباشرون أعمالهم في دائرتها، وإلا كان البيع باطلاً.
* أولاً : ضوابط المنع : لكى يتحقق المنع يجب توافر
الضوابط الآتية :
1- أن تثبت صفة الشخص التي اقتضت المنع ، وعلى ذلك إذا كان الشخص قاضياً أمام
محكمة معينة ، واشترى حقاً متنازعاً فيه ، يدخل في اختصاص محكمة أخرى فالمنع لا
يتحقق. وعلى ذلك يمتنع على مستشارى محكمة النقض شراء الحقوق المتنازع عليها في جميع
أنحاء الجمهورية. أما بالنسبة لمستشارى محاكم الاستئناف ، فإنه يمتنع عليهم شراء
الحقوق المتنازع عليها إذا كان النظر فيها من اختصاص محكمة الاستئناف التابع لها
من يبغى الشراء ، وينطبق نفس الحكم بالنسبة لأعضاء النيابة من النائب العام حتى
معاونى النيابة ، والمحامين ، وكتبة المحاكم ، والمحضرين. ويجب أن تثبت هذه الصفة
وقت الشراء وليس بعد ذلك.
2- أن يكون الحق متنازعاً فيه وقت الشراء. ويعتبر الحق سواء كان شخصياً أو عينياً
متنازعاً فيه. متى رفعت بشأنه دعوى أمام القضاء ولم يتم الفصل فيها بحكم نهائى وقت
البيع.
3- أن يكون النزاع في الحق جدياً ، وبالتالى إذا كان النزاع غير جدى ، فلا
يمكن إعمال حكم هذا النص ، وتحديد ما إذا كان النزاع جدياً أم لا مسألة موضوعية
يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا يخضع في هذا الشأن لرقابة محكمة النقض.
* ثانياً : جزاء مخالفة المنع :
الجزاء المترتب على مخالفة المنع هو بطلان
البيع بطلاناً مطلقاً ، والبطلان هنا يقوم على أساس أن البيع يخالف النظام العام
والآداب العامة.
س10 : اكتب في مفهوم
العلم بالشيء المبيع موضحاً طرق تحقق العلم بالمبيع وجزاء عدم علم المشترى بالشيء
المبيع ؟
سلامة الرضـــــــــــا
1 – مفهوم العلم بالشيء المبيع :
نص القانون المدنى على أنه يجب أن يكون
المشترى عالماً بالمبيع علماً كافياً ، ويعتبر العلم كافياً إذا اشتمل العقد على
بيان المبيع وأوصافه الأساسية بياناً يمكن من تعرفه.
والمشرع رأى أن مسألة تعيين الشيء المبيع
وإن كانت تكفى لإنعقاد العقد إلا أن التعيين يختلف عن العلم النافى للجهالة. وذلك
لأن تعيين الشيء المبيع يتم عن طريق تحديد
معالمة فإذا كان المبيع أرض زراعية فإن تعيين الأرض يتم من خلال تحديد مساحتها
وموقعها وحدودها. أما بخصوص علم المشترى بالشيء المبيع علماً كافياً ، فإن ذلك لا
يتم إلا من خلال معرفة خصائص هذه الأرض ونوع تربتها ، وما يصلح من مزروعات في الأرض
ومن ثم يكون العلم بالمبيع أدق من تعيينه.
2 – طرق تحقق العلم بالمبيع :
الوسيلة الأولى :
معاينة الشيء محل التعاقد :
يتم العلم من خلالها إذا كان المشترى قد
عاين الشيء المبيع ، سواء بنفسه أو بواسطة من ينوب عنه ، ومعاينة الشيء قد تكون
بالرؤية أو الشم أو التذوق وفقاً لطبيعة المبيع نفسه. والمعاينة التي تنتج آثارها
القانونية هي التي تتم وقت تكوني عقد البيع أما بالنسبة أما بالنسبة للمعاينة
اللاحقة فلا يترتب عليها سقوط حق المشترى في طلب الإبطال.
الوسيلة الثانية :
بيان المبيع وأوصافه في العقد :
يتم علم المشترى بالمبيع إذا اشتمل العقد
على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بياناً يمكن من تعرفه.
والأوصاف الأساسية للشيء المبيع والتى
يتعين أن يتضمنها العقد تختلف وفقاً لطبيعة الشيء نفسه. فإذا كان الشيء المبيع
سيارة ، فالأوصاف الأساسية تتحدد ببيان المصنع الذي انتجها ، وتاريخ صنعها ، وعدد
مقاعدها.
الوسيلة الثالثة :
تضمن العقد ما يفيد أن المشترى عالم بالمبيع :
قد يتضمن عقد البيع بنداً يقضى بأن المشترى
على علم بالمبيع ، فإذا كان البيع ينصب على منزل لم يقم المشترى بمعاينته ، ولم
يذكر في عقد البيع الأوصاف الأساسية للمنزل ، ولكن ذكر في العقد أن المشترى على
علم بالمنزل فلا يكون للمشترى الحق في طلب الإبطال ، ولا يشترط أن يكون العلم
شخصياً أو أن يكون عن طريق الرؤية بل تكفى فيه معاينة من وكله المشترى في ذلك.
3 – جزاء عدم علم المشترى بالشيء المبيع :
إذا ذكر في عقد البيع أن المشترى عالم
بالمبيع سقط حقه في طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به إلا إذا أثبت تدليس البائع
، وبذلك يكون المشرع قد قرر للمشترى الحق في طلب بطلان البيع لعدم علمه بالشيء
المبيع علماً نافياً للجهالة ، وقد ثار خلاف في الفقه حول طبيعة البطلان.
فذهب فريق منهم إلى أن البطلان لا يعدو أن يكون تطبيقاً
لحكم القواعد العامة. وهذا يعنى أن إبطال البيع لهذا السبب ليس فيه جديد يضاف إلى
ما تقضى به القواعد العامة. ولكن هذا الاتجاه لم يلق قبولاً.
وذهب جانب ثان إلى أن حكم نص المادة 419/2 وإن كان
يعتبر تطبيقاً للقواعد العامة في نظرية الغلط ، إلا أنه يضيف إليها شيئاً جديداً.
فالأصل أنه يجب على من يدعى وقوعه في غلط في صفة جوهرية من صفات الشيء إثبات ذلك.
ولكن المشرع استبعد ذلك ، ومعنى هذا أن المشترى لا يكلف بإثبات وقوعه في غلط في صفة
جوهرية في البيع بل يكفى إثباته عدم العلم بالشيء المبيع علماً نافياً للجهالة
بإحدى الوسائل الثلاث السابق ذكرها.
وقد اعترض على
هذا الاتجاه بأنه يباعد بين مفهوم نص المادة 419/2 والأحكام الخاصة بخيار الرؤية
في الشريعة الإسلامية ، والتي تعتبر المصدر الذي استقى منه المشرع المصري الأحكام
الخاصة بوجوب علم المشتري بالشيء المبيع.
وذهب جانب ثالث إلى أن للمشترى الحق في طلب الإبطال
طالما أنه لم يعلم بالشيء المبيع ، وهذا الحق يكون مقرراً له حتى ولو لم يكن قد
وقع في غلط.
وبناء عليه يجوز
للمشتري الحق في طلب الإبطال للوقوع في غلط حتى ولو كان على علم بالشيء المبيع ،
وبذلك يتحقق قدر من الاستقلال لدعوى الإبطال القائمة على عدم العلم.
4 – مسقطات حق المشترى في طلب الإبطال :
لم يتعرض المشرع المصرى لسقوط دعوى الإبطال
لعدم العلم بالشيء المبيع علماً نافياً للجهالة ، ومن ثم فإنه يجب تطبيق حكم
القواعد العامة ، بشأن سقوط دعوى الإبطال. وهذه القواعد تقضى بسقوط حق المشترى في طلب
الإبطال إذا توافرت إحدى الحالات الآتية :
* أولاً : الإجازة :
وهى تعبير
عن الإرادة يصدر من المشترى تهدف إلى النزول عن الحق في طلب الإبطال. ونظراً لأن
الإجازة تدخل في نطاق التصرفات القانونية فإنه يجب أن تتوافر بشأنه شروط صحة
التصرف القانوني ، وهى اكتمال الأهلية ، وخلو الإرادة من العيوب. والإجازة قد تكون
صريحة أو ضمنية ، وفى الحالتين يجب أن تصدر بعد علم المشترى بالشيء المبيع.
* ثانياً : التقادم :
يسقط حق
المشترى في طلب إبطال المبيع لعدم العلم بهذا الأخير بمضى ثلاث سنوات تبدأ من
اليوم التالي للعلم بالشيء المبيع علماً نافياً للجهالة أو بمضى خمس عشرة سنة من
اليوم التالي لإبرام العقد ، أي المدتين أقل.
* ثالثاً : تصرف المشترى في الشيء المبيع قبل العلم : يذهب جانب
من الفقه إلى القول بأنه متى تصرف المشترى في الشيء المبيع قبل العلم فإن ذلك
يترتب عليه سقوط حقه في طلب الإبطال. وقد استند هذا الاتجاه إلى سقوط حق المشترى
في طلب الإبطال متى تضمن عقد البيع بنداً يقضى بأنه عالم بالشيء المبيع ، حتى ولو
لم يكن على علم به في الواقع.
رأى الدكتور :
ونحن نرى أن تصرف المشترى في الشيء المبيع
قبل العلم به لا يترتب عليه سقوط حقه في طلب الابطال لأنه من ناحية لا يمكن قياس
هذه الحالة على حالة التصريح في عقد البيع بالعلم بالشيء لعدم توافر العلة ومن
ناحية أخرى أن المتصرف إليه الثانى يكون له حق طلب إبطال المبيع إذا لم تتوافر حدى
حالات العلم السابق ذكرها.
* رابعاً : تعيب المبيع في يد المشترى : ثار خلاف في الفقه حول مدى سقوط حق
المشترى في طلب الإبطال متى تعيب الشيء المبيع في يده. فذهب جانب منهم إلى القول
بسقوط حق المشترى إذا كان
الشيء المبيع تعيب في يده.
وذهب جانب ثان وهو ما نؤيده إلى القول بأن
تعيب الشيء المبيع في يد المشترى لا يحول وفقاً للقواعد العامة بينه وبين الحق في طلب
البطلان.
س11 : تكلم عن
الثمن في البيع ؟
الثمن في البيــع
الثمن في عقد البيع عبارة عن مبلغ من
النقود يلتزم المشترى بدفعه إلى البائع في مقابل نقل ملكية الشيء المبيع إليه. ومن
ثم يعتبر الثمن ركناً جوهرياً في عقد البيع.
ولا يكفى أن يكون الثمن معيناً أو قابلاً
للتعيين ، بل يجب أن يكون حقيقياً.
وعلى ذلك يشترط في الثمن أن يكون مبلغاً من
النقود ، ومعيناً أو قابلاً للتعين وحقيقياً.
1 – أن يكون الثمن مبلغاً من
النقود
يشترط في الثمن أن يكون مبلغاً من النقود ،
ومتى كان الثمن نقداً يستوى أن يكون معجلاً أو مؤجلاً أو أن يكون مبلغاً يدفع دفعه
واحدة أو على أقساط أو أن يدفعه المشترى الذي تلقى الملكية أو غيره لحساب المشترى.
2 – أن يكون الثمن معيناً أو
قابلاً للتعيين
يجب أن يتم الاتفاق على ثمن نقدي معين ،
ويمكن أن يتم تعيين الثمن صراحة كما يمكن أن يكون التعيين ضمنياً ، بل يكفى في تعيينه ببيان الأسس التي يمكن
من خلالها تحديده ويشترط أن يكون الثمن معيناً بالفعل في عقد البيع بل يكفى أن
يكون قابلاً للتعيين باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمناً على الأسس التي يحدد
بمقتضاها فيما بعد ، فإذا لم يحدث ذلك لم ينعقد البيع ووقع العقد باطلاً بطلاناً
مطلقاً.
أسس
تحديد الثمن : نص المشرع على أن الأسس التي يمكن من خلال أحدها تحديد الثمن هي :
1- أن يكون أساس
تقدير الثمن هو المبلغ النقدي الذي اشترى به البائع أو بأكثر أو أقل منه بقدر معين
، أو ثمن التكلفة مع إضافة ربح معين وفى جميع الأحوال يكون للمشترى أن يثبت أن
الثمن الذي حدده البائع يزيد عن الثمن الحقيقى ، ويتم إثبات ذلك بجميع طرق الإثبات
ومنها البينة والقرائن.
2-
أن يكون أساس التقدير سعر السوق ، ويرجع في تحديد سعر السوق
إلى القصد المشترك للمتعاقدين.
3- أن يكون تقدير
الثمن هو تخويل الأجنبى سلطة تحديده ، وفى هذه الحالة يجب أن
يتفق الطرفان على الشخص أو الأشخاص الذين يتم تفويضهم في تحديد الثمن ويجب الاتفاق على الأجنبى وقت تكوين العقد البيع
، فإن تم تأجيله إلى وقت لاحق لا يعتبر البيع منعقداً إلا من تاريخ الاتفاق على
الأجنبى ، وإذا عزل الطرفان المفوض فالبيع لا ينعقد إلا بإتفاقهما على الثمن أو
اتفاقهما على تعيين مفوض آخر.
4-
أن يكون أساس تقدير الثمن هو السعر المتداول في التجارة أو
السعر الذي جرى عليه التعامل.
3 – أن يكون الثمن حقيقياً
يجب أن يكون الثمن حقيقياً أي جدياً ،
ويقصد بالثمن الحقيقى المبلغ النقدي الذي تكون إرادة الطرفين قد اتجهت إلى الزام
المشترى بأن يدفعه فعلاً باعتباره مقابلاً للبيع.
ويعتبر الثمن غير حقيقى إذا كان صورياً أو
تافهاً. أما الثمن البخس فهو ثمن حقيقى ينعقد به العقد ، إلا أن المشرع قد عوض في صدد
عقد البيع حال الغبن في بيع عقار ناقص الأهلية.
1 – الثمن الصورى :
يقصد بالثمن الصورى المبلغ النقدي الذي لا
يقصد المشترى دفعه ولا البائع اقتضائه ولكن يتم ذكره في العقد إظهاراً له في صورة
بيع ، وهذا الثمن لا ينعقد به البيع ويكيف التصرف هنا على أنه هبة في صورة بيع
وتنعقد الهبة هنا صحيحة.
2 – الثمن التافه :
قد يتم الاتفاق بين الطرفين على ثمن حقيقى
، وينصرف قصد البائع نحو الحصول عليه ولكن الثمن يكون من القلة والتفاهة بحيث لا
يتناسب مع قيمة المبيع.فانعدام التناسب يجعل الثمن غير جدى أي تافهاً ، ويكون
العقد باطلاً بطلان مطلقاً ، ولا يمكن اعتبار البيع هنا هبة إلا إذا تبين اتجاه
نية المتعاقدين إلى ذلك وهنا تعتبر الهبة مستترة في صورة بيع
3 – الثمن البخس :
يقصد بالثمن البخس المبلغ النقدي الذي يقل
كثيراً عن قيمة المبيع ولكنه لا ينزل إلى حد الثمن التافه الذي لا يعتد به ، ولا
يهم البائع الحصول عليه ، ويختلف الثمن البخس عن الصورى والتافه في أنه يعتبر ثمن جدى
، ولذلك يكفى لانعقاد البيع ولا يكون للمتعاقد الطعن في العقد إلا إذا أرتبط
باستغلال أصابه.
4 – الغبن في بيع العقار المملوك لمن لا تتوفر فيه الأهلية
:
نص
القانون المدني م425 على أنه إذا بيع عقار مملوك لشخص لا
تتوافر فيه الأهلية وكان في البيع غبن يزيد على الخمس ، فللبائع أن يطلب تكملة
الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل. ويجب لتقدير ما إذا كان الغبن يزيد على الخمس أن
يقدر العقار بحسب قيمته وقت البيع.
ومن بين الحالات الخاصة التي يعتبر فيها
الغبن عيباً في العقد حالة الغبن في بيع العقار المملوك لمن لا تتوافر فيه الأهلية.
1 – ضوابط الطعن بالغبن :
يشترط للطعن بالغبن توافر الضوابط الآتية
:
الضابط الأول : أن يكون المبيع عقاراً ، وإذا
تضمن عقد البيع عقار ومنقول بثمن واحد فإنه يتم تقدير ما يقابل ثمن العقار من
الثمن الإجمالى ويتم تقدير الغبن بالنسبة لهذا الجزء. ولا تصلح دعوى
الغبن إذا كان المبيع منقولاً.
ويرى
الدكتور أن على المشرع التدخل ليشمل
الغبن العقار والمنقول على حد سواء ، وذلك لأن هناك من المنقولات ما
يزيد في قيمته عن العقارات.
الضابط الثانى : أن يكون العقار مملوك لشخص لا
تتوافر فيه الأهلية لبيع العقار محل التعاقد بالذات سواء كان هذا الشخص عديم
الأهلية أو ناقصها أو من في حكمها بسبب وجود عارض من عوارض الأهلية ، والعبرة في ذلك
بصاحب العقار وليس من يتولى
بيعه نيابة عنه ( الولى
أو الوصى أو القيم ) فإذا
كان صاحب العقار غير كامل الأهلية ومع ذلك ساهم في تكوين العقد فيكون له بالإضافة
لطلب دعوى تكملة الثمن " الغبن " رفع دعوى بطلان العقد أو إبطاله.
الضابط
الثالث : أن
يقع في البيع غبن يزيد على خمس ثمن المثل ومعنى ذلك أنه يشترط لتحقيق الغبن الفاحش
في بيع عقار غير كامل الأهلية أن يقل الثمن عن قيمة العقار وقت البيع بأكثر من
الخمس ، وتقدير ما إذا كانت قيمة العقار تزيد على الثمن بأكثر من خمس القيمة أم لا
مسألة موضوعية يترك الفصل فيها لقاضى الموضوع ولا يخضع في هذا الشأن لرقابة محكمة
النقض.
الضابط الرابع : ألا يكون البيع قد تم بالمزاد
العلنى وفقاً لأحكام القانون. كما في بيع مال المدين جبراً عنه للوفاء بديونه.
وعلى ذلك فبيع غير كامل الأهلية إذا اشترطت المحكمة إجراءه بالمزاد العلنى ، لا
محل له لافتراض وقوع غبن فيه ، ولا يمكن للبائع أن يطلب تكملة الثمن ، لأن نظام
المزاد العلنى يكفل للبائع الحصول على أعلى ثمن ممكن. أما إذا تم البيع بالمزاد
العلنى اختيارياً ، أي دون أن يوجبه القانون فلا يمنع ذلك من تطبيق أحكام الغبن.
2 – أثر توافر ضوابط الطعن بالغبن :
إذا توافرت ضوابط الغبن فإن للبائع أن يطلب
تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل. ومعنى ذلك أنه لا يكون للبائع سوى طلب
التكملة إلى الحد الذي يرفع عن البيع ما لحق به من غبن دون أن يكون له الحق في طلب
إبطال البيع ودون أن يطلب تكملة الثمن إلى المثل، لأن إزالة الغبن يتحقق من خلال الوصول
بالثمن إلى أربعة
أخماس ثمن المثل.
ويتم رفع دعوى تكملة الثمن من الشخص الذي بيع
عقاره بعد اكتمال أهليته ، أي بعد بلوغه سن الرشد أو رفع الحجر عليه ، أو من ورثته
بعد وفاته.
وتسقط دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن إذا
انقضت ثلاث سنوات من اليوم التالي لتوافر الأهلية أو من اليوم التالي الذي يموت
فيه صاحب العقار المبيع ، وإذا امتنع المشترى عن تكملة الثمن فللبائع الامتناع عن
تسليم المبيع وطلب فسخ البيع مع عدم الاضرار بالغير حسن النية.
الباب الثاني
آثار عقد
البيع
|
التزامات البائع
|
التزامات المشتري
|
س12 : اكتب في التسجيل
كشرط لانتقال الملكية العقارية ؟ مبيناً آثر البيع غير المسجل ؟
( نقل ملكية العقـار )
التسجيل كشرط لانتقال
الملكية العقارية :
تطلب المشرع التسجيل لانتقال ملكية العقار
كل التعاقد من البائع إلى المشترى :
1 – مفهوم التسجيل في الشهر العقارى :
لكى تنتقل الملكية سواء فيما بين
المتعاقدين ، أو الغير ، يجب تسجيل عقد البيع الوارد على العقار و الحقوق العينية
العقارية بصفة عامة ، والمشرع قد اشترط لنقل ملكية العقار من البائع إلى المشترى
تسجيل عقد البيع. ولكن ليس معنى ذلك أن البيع أصبح من العقود الشكلية. بل أن البيع
ما زال من العقود الرضائية بدليل أنه ينتج جميع ثماره بمجرد تكوينه ، ما عدا
انتقال الملكية إذا كان الشيء المبيع عقاراً حيث أنه يتراخى لحين التسجيل.
وبناء عليه فإن الالتزام بنقل ملكية العقار
لا يتم بقوة القانون بل يحتاج إلى تنفيذ ، ويكون تنفيذه من خلال القيام بالإجراءات
اللازمة للتسجيل.
ونظام الشهر العقارى نوعان :
النوع
الأول : نظام
الشهر الشخصى وهو عبارة عن نظام يقوم على شهر التصرفات بحسب أسماء الأشخاص الصادرة
منهم تلك التصرفات وليس بحسب أرقام العقارات.
النوع
الثانى : نظام
الشهر العينى وهو نظام يقوم على شهر التصرفات بحسب أرقام العقارات وليس بحسب أسماء
الأشخاص الصادرة منهم تلك التصرفات.
ويتميز
هذا النظام بأنه يمنح المشترى ثقة كاملة في ثبوت ملكية البائع للعقار حقيقة بسبب
دقة التنظيم الفنى للسجلات التي تشمل جميع التصرفات القانونية الواردة على عقار
معين على سبيل الحصر.
2 – أثر
البيع غير المسجل :
البائع
يلتزم بنقل ملكية الشيء المبيع إلى المشترى ، وبناء عليه لا يصبح المشترى مالكاً للشيء
المبيع ما دام أن البيع لم يسجل ، فهو مجرد دائن شخصى للبائع ، ومن ثم فإنه يستطيع
رفع دعوى على هذا الأخير أو ورثته يطالب فيها تثبيت ملكيته على العين المبيعة. كما
أنه يستطيع مطالبة البائع وورثته من بعده بالالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد
كتسليم المبيع وريعه وغير ذلك. لأن حق المشترى في الثمار ليس مرتبطاً بحقه في الملكية.
ومن ثم يستطيع مطالبة البائع بالوفاء بها حتى ولو لم تنتقل إليه الملكية نظراً
لعدم إتمام إجراءات التسجيل.
وإذا
كان المشترى قد تسلم المبيع وهلك قبل التسجيل فإنه يهلك عليه ، مع أنه غير مالك
لأن تبعة الهلاك مرتبطة بالتسليم ، وليس بانتقال الملكية.
ونظراً
لأن البيع غير المسجل ينشئ التزاماً على البائع بنقل ملكية الشيء إلى المشترى ،
فالبائع لا يستطيع طلب استرداد العقار من المشترى ، بالرغم أنه لا يزال مالكاً
لأنه ضامن للاستحقاق.
وفى
ذلك تقول محكمة النقض المصرية بشأن أحد الطعون الذي طرح أمامها " ليس للبائع
لعدم تسجيل العقد وتراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى
لأن من يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز أن يدعيها لنفسه ".
وإذا كان في العقار المبيع عيوباً خفية
فالبائع يضمن هذه العيوب ومن ثم يستطيع المشترى الرجوع على البائع بدعوى ضمان
العيوب الخفية ، حتى قبل أن يتسلم المبيع وقبل التسجيل.
وإذا
تأخر البائع في القيام بنقل الملكية ، كان فإن للمشترى أن يلجأ إلى القضاء ويطلب
الحكم بصحة ونفاد العقد. وإذا حكم له بذلك وتم تسجيل الحكم ، فإنه يحق له تثبيت
ملكيته في الشهر العقارى دون حاجة لأى إجراء من جانب البائع.
3 –
المحررات الواجبة الشهر :
أولاً
: التصرفات القانونية والأحكام القضائية المتعلقة بحق من الحقوق العينية
العقارية الأصلية : " وهى جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق
العينية الأصلية ، أو نقله أو تغييره ، أو زواله ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة
لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية ".
وبذلك
يكون المشرع قد أخضع التصرفات والأحكام المنشئة أو المقررة لحق من الحقوق العينية
العقارية الأصلية لنظام الشهر. ولكن الأثر القانوني الذي يترتب على عدم التسجيل
يختلف بحسب ما إذا كان التصرف أو الحكم منشئاً لحق من الحقوق العينية العقارية
الأصلية ، أو مقراً له. فإذا كان من شأن التصرف إنشاء حق من الحقوق العينية
العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله ، فإنه يترتب على عدم تسجيل التصرف
أن هذه الحقوق لا تنشأ ولا تزول ولا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة
للغير.
وإذا
كان التصرف مقرراً لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية فإنه يترتب على عدم
الشهر عدم الاحتجاج بهذه الحقوق بالنسبة للغير ، وبذلك ينتج التصرف المقرر لحق من
الحقوق العينية العقارية الأصلية ، أثره فيما بين المتعاقدين حتى ولو لم يسجل في حين
أنه لا يحتج به على الغير إذا لم يسجل على الغير.
* ثانياً : بعض الحقوق الشخصية :
المشرع
استلزم تسجيل الإيجار إذا كانت مدته تزيد على تسع سنوات كما استلزم تسجيل
المخالصات والأجور ويترتب على عدم القيام بالتسجيل جزاء مقتضاه عدم نفاذ هذه
الحقوق في مواجهة الغير فيما يزيد على تسع سنوات وذلك بالنسبة للإيجار ، والسندات
وفيما يجاوز ثلاث سنوات بالنسبة للمخالصات والحوالات ، ومعنى عدم نفاذها أنه لا
يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير.
* ثالثاً : حق الإرث :
يجب
شهر حق الإرث بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من
السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية
وذلك بدون رسم وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أي تصرف يصدر عن الوارث في حق
من هذه الحقوق.
ويجوز
أن يقتصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة وفى هذه الحالة يعتبر هذا الجزء
وحده ينبى على أساسها تصرفات الورثة.
ولا
يترتب على عدم تسجيل حق الإرث ، عدم انتقال ملكية العقارات الوروثة إلى الورثة لأن
هذا الأثر يترتب بقوة القانون بمجرد تحقق واقعة الوفاة. ولكن الذي يترتب على عدم
تسجيل الحق في الإرث هو أنه لا يجوز شهر أي تصرف يصدر من الوارث في حق من الحقوق
التي تنتقل إليه بموجب الميراث وإذا اقتصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة
فإن التصرفات القانونية التي يبرمها الورثة تكون قابلة للتسجيل متى كانت متعلقة
بجزء من العقارات التي اقتصر شهر حق الإرث عليها.
* رابعاً : الدعاوى الواجب شهرها :
يجب
التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون
الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمن المحدد وجوداً أو صحة أو نفاذاً كدعوى
البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع. فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك
الدعاوى.
وإذا
لم يكن المحرر المطعون فيه قد سجل فإذا كان قد تم تسجيل هذا الأخير فإنه يتم
التأشير بمضمون هذه الدعاوى على هامش التسجيل. كما يجب أيضاً تسجيل دعاوى استحقاق
أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها ، وكذا دعاوى صحة التعاقد. وقد
هدف المشرع من ذلك إلى حماية من باشر إحدى هذه الدعاوى من التصرفات القانونية التي
تصدر ممن وجهت إليه الدعوى بعد رفعها.
التزاحم بين المشترين للعقار ومعيار المفاضلة بينهم :
œ البائع يلتزم بنقل ملكية العقار المبيع إلي
المشتري وأن الملكية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلي الغير إلا
بالتسجيل ويحدث في واقع الحياة العملية أن يقوم الشخص ببيع عقار مملوك له ثم يتصرف
فيه إلي شخص آخر يبادر بتسجيل عقد البيع قبل المشتري الأول . كما يحدث أن يقوم
الشخص ببيع عقار مملوك له .
œ وقبل أن يتم تسجيل عقد
البيع ، يتوفى البائع ثم يقوم الورثة بالتصرف في العقار لشخص آخر يبادر بتسجيل عقد
البيع وهذا يثير التساؤل حول معيار المفاضلة بين المشتري من المورث والمشتري من
الوارث ؟
أولاً : المفاضلة بين المشترين من بائع واحد :
œ قد يقوم مالك العقار
بالتصرف فيه بالبيع إلي شخص معني ثم يقوم ببيعه مرة أخرى إلي شخص ثان قبل أن يسجل
المشتري الأول عقده ومن ثم يكون كلاً من المشترين قد اشتري العقار من مالكه ، لأن
البائع في هذه الحالة لم يفقد الملكية بمجرد انعقاد البيع الأول علي أساس أن
المشتري الأول لم يبادر بتسجيل العقد ويكون كل من العقدين صالحاً لنقل ملكية
العقار المبيع إلي المشتري وتكون الأفضلية لمن يسبق بتسجيل عقده فإذا قام المشتري
الثاني بتسجيل عقده قبل أن يسجل المشتري الأول عقده انتقلت إليه الملكية .
œ ولكن هل يفضل المشتري الثاني الذي قام بالتسجيل
بصفة مطلقة أم أنه يشترط أن يكون حسن النية .
œ أثارت الإجابة عن هذا التساؤل جدلاً حاداً في
الفقه والقضاء . فذهب فريق منهم إلي القول بضرورة توافر حسن النية لدي المشتري
الثاني ، ويقصد بحسن النية في هذا الصدد جهل المشتري الثاني بسبق البيع فإذا كان
المشتري يعلم وقت تكوين العقد أن المتعاقد معه قد تصرف في المبيع محل التعاقد إلي
مشترى سابق ، فإنه يعد سيء النية ولا يستفيد من اسبقيته في التسجيل .
œ وقد استند هذا الاتجاه إلي أن المشرع أشترط حسن
النية بالنسبة للأثر المترتب علي شهر صحف الدعاوى العقارية .
œ ومحكمة النقض رفضت هذا الرأي بقولها بشأن أحد
الطعون الذي طرح أمامها أن الغير سيء النية في معني المادة 17/3 هو الذي كان يعلم
أن البائع له غير مالك أو أن سند ملكيته مشوب بعيب أو بموجب نسخة بالإضافة إلي أن
القانون يوجب تسجيل البيع لانتقال الملكية فالبيع غير المسجل لا ينشأ سوي التزامات
شخصية بين الطرفين فمن يتعامل مع البائع علي أساس ذلك لا يصح أهدار أثر سبق تسجيل
عقده " .
œ وذهب فريق ثان يري أن
العلم يسبق التصرف لا بنفي حسن النية طالما أنه لا يوجد تواطؤ ومعني ذلك أن لكي
يتوافر لدي المشتري الثاني سؤ النية يكون المشتري الثاني متواطئاً مع البائع علي
الأضرار بالمشتري الأول ، فإذا انتفي التواطؤ فإن المشتري الثاني يحق له التمسك
بالأسبقية في التسجيل ولو كان يعلم بوجود البيع الأول .
œ ويستند هذا الاتجاه إلي
أن المشتري الثاني يتلقى الملكية من البائع الذي لا يزال مالكاً إنطلاقاً من أن
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل هذا من ناحية ومن ناحية ثانية أن نص المادة 17 من
قانون الشهر العقاري لم يحدد مدلول حسن النية ولا يوجد ما يمنع من اختلاف هذا
المدلول باختلاف الدعاوى .
œ ولكن محكمة النقض رفضت هذا الاتجاه وقررت بشأن
أحد الطعون الذي طرح أمامها " توقيع المشتري الثاني كشاهد علي العقد الذي لم
يسجل لا يعتبر إقراراً بأنتفال ملكية البيع إلي من صدر له ذلك العقد ، وأن صح أن
هذا التوقيع دليلاً علي علم صاحبه يسبق التصرف إلي الغير فأنه لا يحول دون كسب
ملكية المبيع بعد ذلك بمقتضي عقده الذي بادر إلي تسجيله ، فصح سند لنقل الملكية
إليه".
œ وذهب فريق ثالث إلي أن الاعتداد بالأسبقية في
التسجيل بصفة مطلقة وأن العلم بالتصرف السابق أو حتى التواطؤ مع البائع والمشتري
الثاني علي الأضرار بالمشتري الأول لا يؤثر علي التسجيل فالعبرة دائماً بالأسبقية
في التسجيل بغض النظر عما يقترن به .
œ وقد رأي أنصار هذا الفريق أن هذا الحل يضع حد
للمنازعات التي تثار حول حسن أو سوء النية هذا من جهة ومن جهة أخري يساعد علي
استقرار الملكية العقارية ونظام السجلات العينية .
œ وقد أيدت أخذت محكمة النقض هذا الاتجاه ورأت أن
العبرة في المفاضلة هي بأسبقية التسجيل، لأن انتقال الملكية بحكم القانون مرتبطة
بالتسجيل وحده ، وقررت بشأن أحد المطعون الذي طرح أمامها أن نص المادة التاسعة من
قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 .
ثانياً : التزاحم بين المشتري من المورث والمشتري من
الوارث :
œ يحدث في واقع الحياة العملية أن يقوم مالك
العقار بالتصرف فيه إلي مشتري لم يسجل عقد ثم توفي البائع وتنتقل ملكية العقار إلي
وارثه ، ثم يقوم هذا الأخير بالتصرف في العقار إلي مشتري آخر بادر بتسجيل عقد
البيع وهنا تثور ، المنازعة بين المشتري من المورث والمشتري من الوارث ومن يفضل
منهما علي غيره ؟ .
œ لا شك أن المشتري الشافعي ( المشتري من الوارث )
هو الذي تنتقل إليه الملكية ولكن إذا كان المشتري من المورث قد قام بالتأشير بدينه
باعتباره دائناً للتركة عملاً بنص المادة 14 من قانون الشهر العقاري ، قبل أن يسجل
المشتري من الوارث عقده ، أو حتى بعد التسجيل بشرط أن يتم ذلك خلال سنة من تاريخ
تسجيل الورثة لاشهارات ورائثهم ، فإن له أن يحتج بحق علي كل من تلقي من أحد الورثة
حقاً عينياً علي العقار المبيع ، حتى ولو كن قد سبقه في التأشير ، ما دام أن هذا
التأشير قد تم خلال سنة من تاريخ تسجيل الورثة لإشهارات ورائثهم ، فإذا تراخي
المشتري من الورث ولم يتم بالتأثير بدينه إلا بعد مرور سنة من تاريخ تسجيل الورثة
لإشهارات ورائثهم ، فالمفاضلة بين المشتري من الوارثا والمشتري من الورث تكون
وفقاً لا يسقيه الشهر . فإذا سجل المشتري من الوارث عقد البيع قبل أن يقوم المشتري
من المورث بالتأشير بدينه فإن يفضل المشتري من الوارث . وإذا كان التأثير قد تم
قبل أن يسجل المشتري من الوارث عقده ، فضل المشتري من المورث .
œ التزام البائع بالتسليم يعتبر التزام بتحقيق
نتيجة ، ومن ثم فإنه يعتبر مخلاً بالتزامه إذا لم يسلم المبيع للمشتري حتى ولو كان
ذلك يرجع إلي سبب أجنبي . انطلاقاً من أن تبعة الهلاك الكلي أو الجزئي تقع علي
البائع وليس المشتري ، ولكن هذه القاعدة ترد عليها بعض الاستثناءات .
القاعدة تحمل البائع الهلاك الكلي والجزئي قبل التسليم
:
œ ويقصد بالهلاك زوال الشيء المبيع من الوجود
بمقوماته الطبيعية . والمقصود بالتسليم الذي ترتبط به تبعة الهلاك هو التسليم
القانوني وليس التسليم الفعلي ، عملاً بنص المادة 435/ 1 مدني أي وضع المبيع تحت
تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون وجود عائق .
œ وبذلك يكون المشرع قد ربط تبعة الهلاك بالتسليم
وليس الملكية .
œ وعلي ذلك فإن تبعة هلاك المبيع قبل التسليم تقع
علي البائع وهي تكون كذلك حتى ولو كانت الملكية قد انتقلت إلي المشتري منذ تكوين
العقد .
œ ويترتب علي هلاك الشيء قبل التسليم انفساخ البيع
، ويكون للمشتري أن يسترد الثمن وعلي العكس من ذلك إذا تم التسليم فإن التبعة
تنتقل إلي المشتري حتى ولو لم تنتقل إليه الملكية ، بل أن التبعة تنتقل إلي
المشتري حتى ولو لم يحصل تسليم إذا كان البائع قد أنذره بتسليم المبيع ولكنه لم
يفعل لأن الأنذار ينقل تبعة الهلاك من البائع إلي المشتري ، وهذا الحكم يكون واجب
التطبيق علي الهلاك الكلي والجزئي علي حد سواء .
حكم هلاك البيع بفعل أحد المتعاقدين :
œ إذا كانت القاعدة أن الهلاك قبل التسليم لسبب لا
يد للبائع فيه يترتب عليه انفساخ العقد ، وتحمل البائع التبعة ، إلا أن هذه
القاعدة تتواري متي كان الهلاك بفعل البائع أو المشتري علي النحو التالي :
أولاً : حكم الهلاك
بفعل البائع : إذا كان الهلاك أو التلف بفعل البائع فإنه يكون
قد أخل بالتزامه بالتسليم ، لأن الالتزام بالتسليم يقتضي المحافظة علي المبيع حتى
يتم التسليم ، وفي هذه الحالة يجوز للمشتري طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكناً كما
ول كنا بصدد هلاك جزئي يتطلب إصلاح المبيع علي نفقة البائع . كما يجوز للمشتري طلب
فسخ العقد والامتناع عن سداد الثمن إذا لم يكن قد دفعه للبائع ، وله أن يسترده إذا
كان قد دفعه للبائع .
ثانياً : حكم الهلاك
بفعل المشتري : إذا كان الهلاك أو التلف بفعل المشتري فلا يجوز
له طلب الفسخ أو إنقاص الثمن لأنه هو المتسبب فيه بل يلتزم بالثمن كاملاً ، ومن ثم
فإنه يتعين عليه سداده ، إذا كان لم يدفعه للبائع ويمتنع عليه استرداد إذا كان قد
دفعه .
ثالثاً : الحالات
التي يتحمل فيها المشتري تبعة هلاك المبيع قبل التسليم :
7 يتحمل المشتري
تبعة هلاك الشيء في الحالات الآتية :
1- الاتفاق
علي تحمل المشتري تبعة الهلاك من تاريخ إبرام العقد . وهذا الاتفاق يقع صحيحاً
انطلاقاً من أن قاعدة تحمل البائع تبعة الهلاك الكلي والجزئي قبل التسليم هي قاعدة
مكملة وليست أمرة من ثم يحوز الاتفاق علي استبعاد حكمها .
2- قيام
البائع بإنذار المشتري لتسليم المبيع فقد يحدث أن يكون البائع مستعداً لتنفيذ
التزامه بتسليم المبيع إلي المشتري ويكون هذا الأخير هو المتعنت دون مبرر عن تسليم
المبيع . ففي هذه الحالة يستطيع البائع أن يتوقى تحمل تبعده الهلاك إذا أعذر
المشتري لتسليم المبيع ، ويعتبر المبيع في حكم الشيء المسلم للمشتري ، من اليوم
التالي للأعذار فإذا هلك حتى قبل التسليم الفعلي ، فإن هلاكه يكون علي المشتري
وليس البائع .
والأعذار الذي ينقل تبعة الهلاك هو الذي يحصل
عندما يكون التزام المشتري بتسليم المبيع حالاً ، أما إذا كان الميعاد مؤجلاً
لمصلحة المشتري فلا يترتب علي الأنذار نقل تبعة الهلاك .
وقد يتضمن عقد
البيع بنداً يقضي بأن المشتري يعتبر معذراً بمجرد حلول اليوم المعين للتسليم طبقاً
للقواعد العامة ، فإذا هلك المبيع بعد ذلك كان هلاكه علي المشتري . انطلاقاً من أن
قاعدة أعذار البائع للمشتري هي قاعدة مكملة وليست آمرة .
3- هلاك
المبيع في يد البائع وهو حابس له ، فإذا حبس البائع المبيع لعدم استيفاء الثمن
وأعذر المشتري بهذا الحبس ، ثم هلك المبيع أثناء الحبس كان الهلاك علي المشتري قبل
أن يتسلمه . انطلاقاً من أن الحبس يعتبر وسيلة مشروعة .
4- هلاك
المبيع وهو تحت يد المشتري دون إذن من البائع ودون حكم من القاضي كما إذا استولي
المشتري علي المبيع ، فإن هذا لا يعتبر تسليماً وإذا هلك المبيع في يد المشتري
كانت التبعة عليه .
ضمان التعرض الشخصي
œ يلتزم البائع بعدم التعرض
للمشتري في الانتفاع بالشيء المبيع انتفاعاً هادئاً . والتعرض الذي يصدر من البائع
قد يكون مادياً أو قانونياً . وسواء كان التعرض مادي أو قانوني ، فإن له خصائص
معينة ، إضافة إلي أنه يقتضي توافر ضوابط معينة . ومتي توافرت هذه الضوابط فالبائع
يكون قد أخل بالتزامه تجاه المشتري .
1 – أنواع التعرض الشخصي :
œ يقصد بالتعرض المادي أن يأتي البائع بعض الأعمال
التي تحول دون انتفاع المشتري بالمبيع انتفاعاً هادئاً . مثال ذلك أن يقوم شخص
ببيع متجر مملوك له ، إلي شخص معين ، ثم يقوم بفتح متجر آخر يزاول فيه نفس العمل
التجاري الذي كان يزاوله في المتجر الأول . فلا شك أن ذلك يعد تعرضاً متمثلاً في
جذب عملائه السابقين ومن هنا تذهب غالبية الفقه إلي اعتبار هذا العمل تعرضاً
مادياً صادراً من البائع يحول دون انتفاع المشتري بالمبيع .
œ ويقصد بالتعرض القانوني ادعاء البائع حقاً له
علي المبيع في مواجهة المشتري ، من شأنه حرمان هذا الأخير من بعض أو جميع مزايا
الشيء محل التعاقد ، بغض النظر عما إذا كان الحق المدعي به سابقاً أو لاحقاً علي
المبيع .
œ فهذا الادعاء يعتبر إخلالاً بالالتزام بالضمان
لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض . وعلي ذلك إذا كان المبيع غير مملوك
للبائع وقت البيع ، ثم تملكه بعد ذلك بأن سبب من أسباب التملك، فلا يكون للبائع في
هذا الفرض مطالبة المشتري برد المال المبيع باعتباره ملكاً له . لأن مثل هذا
الادعاء يعتبر تعرضاً منه للمشتري .
œ وقد أثير في الفقه تساؤلاً حول مدي إعمال هذا
الحكم إذا كان البائع قد تملك المبيع بالتقادم . وقد فرق الفقه بخصوص ذلك بين
فرضين هما :
الفرض الأول : أن يكون
البائع قد باع شيئاً لم يملكه ، ثم تملك هذا الشيء بعد ذلك بالتقادم ، وفي هذه
الحالة لا يجوز للبائع المطالبة بتثبيت ملكيته في مواجهة المشتري لأن هذا الطلب
يعد تعرضاً منه ، ويصطدم بقاعدة من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض .
الفرض الثاني : أن يكون
البائع قد تصرف في شيئاً مملوكاً له ، وسلمه للمشتري ثم قام البائع بعد ذلك بوضع
يده علي الشيء المبيع بنية تملكه ، واستمرت عملية وضع اليد لمدة خمس عشرة سنة .
فهل يجوز للبائع أن يمتلك المبيع بالتقادم في مواجهة المشتري .
œ أثارت الإجابة عن هذا التساؤل جدلاً حاداً في
الفقه والقضاء . فذهب فريق
منهم إلي
القول بأنه لا يستطيع البائع التمسك في مواجهة المشتري بالتقادم ، لأنه ضمان
لتعرضه ، ومن وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض ، وأن هذا الضمان مؤبد .
œ وذهب جانب ثاني – وهو
ما نؤيده – إلي القول بأن التزام البائع بضمان تعرضه الشخصي لا يحول
دون تمسكه بملكية المبيع بالتقادم المكسب ، إذا كان قد مضي علي حيازته المدة التي
نصل عليها القانون ، دون أن يتخلل هذه المدة ما يعكر عليه صفوة انتفاعه . لأن حق
المشتري في الضمان يعد من قبيل الحقوق الشخصية التي تنقضي بمضي مدة التقادم وهي
خمس عشرة سنة من تاريخ ثبوت الحق طبقاً للقواعد العامة في التقادم وهي خمس عشرة
سنة من تاريخ ثبوت الحق طبقاً للقواعد العامة المكسب المنصوص عليها في المادة 968
مدني وهي أن تتوافر لدي البائع الحيازة بركنيها المادي والمعنوي .
2 – ضوابط ضمان التعرض :
œ استقر الفقه والقضاء علي أن ضمان التعرض الشخصي
يخضع لضوابط هي :
الضابط الأول : أن يكون
التعرض حالاً ، أي يجب أن يقع التعرض بالفعل ، وبناء عليه لا يكفي للقول بوجود
تعرض ، مجرد احتمال وقوعه أو التهديد به . لأن التهديد لا يعتبر تعرضاً ، بل لابد
من وقوع الأعمال التي تؤدي إلي حرمان المشتري من الحقوق التي يخلوها الشيء المبيع
مثل الاستعمال والاستغلال والتصرف .
الضابط الثاني : أن يترتب
علي التعرض حرمان المشتري من الانتفاع بالشيء المبيع حرماناً جزئياً أو كلياً ،
ويستوي أن يكون هذا التصرف مبيناً علي سبب قانوني ، أو سبب مادي .
الضباط الثالث : عدم وجود
اتفاق يعدل من أحكام الضمان . الالتزام بضمان التعرض يحمي مصلحة خاصة وهي مصلحة
المشتري . ومن ثم يجوز الاتفاق علي تعديل أحكامه . وهذا الاتفاق يأخذ أحدي الصور
الآتية :
الأولي : الاتفاق علي
إسقاط الضمان . هذا الاتفاق يقع باطلاً .
الثانية : الاتفاق علي
زيادة الضمان . جاء في نص المادة 445 مدني "يجوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن
يزيدا ضمان الاستحقاق ". وبناء عليه يجوز الاتفاق بين المشتري والبائع علي
حرمان هذا الأخير من أفعال كاهن يحق له القيام بها لولا وجود هذا الاتفاق .
الثالثة : الاتفاق علي
تخفيف أحكام الضمان . يجوز للمتعاقدين الاتفاق علي التخفيف من أحكام التزام البائع
بعدم التعرض للمشتري . ويترتب علي إنقاص ضمان البائع بعدم التعرض إباحة فعل لولا
وجود الاتفاق علي إنقاص الضمان فمثلاً يجوز الاتفاق بين المشتري والبائع علي أن
يسمح لهذا الأخير بافتتاح محل تجاري مجاور للمبيع ، ولكن يخصص لبيع بعض السلع
المحدودة التي يدخل في نشاط المحل التجاري المبيع .
3 – خصائص ضمان التعرض الشخصي :
œ التزام البائع بعدم التعرض للمشتري ، له خصائص
عديدة . فمن جهة أن هذا الالتزام لا يقبل الانقسام نظراً لأن التزام البائع بضمان
تعرضه الشخصي ، هو التزام بامتناع عن عمل ، فإنه لا يقبل الانقسام بطبيعته . وعلي
ذلك إذا تعدد الطرف البائع ، فإن التزام كل واحد منهم بضمان تعرضه لا يقتصر علي
نصيبه فقط ، بل أنه يشتمل المال المبيع كله .
œ والالتزام بالضمان لا يقبل التجزئة حتى ولو كان المبيع ذاته قابلاً للتجزئة
لأن الحيازة إما أن تكون حيازة هادئة ، أم لا . وإذا حدث أي تعرض من البائع حتى
ولو كان يسيراً ، وعلي جزء من المبيع فقط ، يجعل الحيازة غير هادئة ، ويتحقق معه
الضمان لمخالفة البائع لالتزامه بعدم التعرض .
œ وتثور مشكلة عدم القابلية للانقسام عند تحديد مدي
انتقال الالتزام بالضمان إلي ورثة البائع . فالقاعدة وفقاً للقانون المصري ، أن
الالتزامات لا تنتقل من المورث إلي الورثة قبل سداد ديونها فلا تركة إلا بعد سداد
الديون ، فإذا باع شخص عقاراً مملوكاً ثم
مات ، فإن التزامه بالضمان لا ينتقل إلي الوارث الذي يحق له أن يسترد العقار من
المشتري باعتباره مالكاً له ، ولكن يكون للمشتري حق شخصي في الضمان قبل التركة ،
فيرجع بالتعويض علي التركة قبل أيلولتها إلي الورثة .
œ ومن جهة ثانية أن الالتزام بالضمان هو التزام
دائم حيث أنه ينبثق من عقد البيع بمجرد تكوينه حتى ولو لم يتم إشهار البيع . ومن
ثم يمتنع علي البائع رفع دعوى علي المشتري بصحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم استناداً
إلي مضي أكثر من خمسة عشر سنة علي عدم تسجيل عقد البيع ، أو الحكم بصحة ونفاذ عقد
البيع .
4 – جزاء الإخلال بضمان التعرض الشخصي :
œ إذا أخل البائع بالتزامه بضمان انتفاع المشتري
بالشيء المبيع انتفاعاً هادئاً ، فإنه يحق للمشتري طلب الحكم بالتنفيذ العين .
فإذا كان البائع قد قام بفتح محل تجاري لمزاولة نفس التجارة التي كان يزاولها في
المحل المبيع ، فالمشتري يمكنه طلب الحكم بإغلاق المحل الجديد ، إضافة إلي أنه
يجوز للمحكمة أن تأمر بناء علي طلب المشتري بغرامة مالية يدفعها البائع عن كل يوم
أو أسبوع أو شهر يتأخر فيه إغلاق متجرة الجديد ، وإذا كان تعرض البائع يأخذ صورة
تصرف قانوني كأن يقوم البائع ببيع المسكن المبيع إلي مشتري قان ، سارع إلي تسجيل
عقد ، وتسلم العقار ، فتنتقل إليه الملكية والحيازة .
œ وإذا كان التنفيذ العيني غير ممكن أو لم يطلبه
المشتري ولم يعرض البائع القيام به ، فالقاضي يحكم بالتنفيذ بمقابل أي بالتعويض .
œ وللمشتري أن يطالب بفسخ عقد البيع ولكن هذا
الطلب يخضع للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع حيث أنه يستطيع الحكم بالفسخ إذا كان
التعرض جسيماً ، أو يقضي بعدم الفسخ إذا رأي من خلال ظروف وملابسات النزاع أن
التعرض لم يبلغ قدراً من الجسامة . ولكن هذا الفرض مقرون بعدم وجود بند في عقد
البيع يقضي باعتبار البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه ودون حاجة إلي حكم . لأن هذا
البند يترتب عليه سلب السلطة التقديرية لقاضي الموضوع بشأن طلب الفسخ .
عدم إخطار البائع بالتعرض
œ قد لا يقوم المشتري بإخطار البائع بدعوى الغير
في الوقت الملائم . وهنا لا يخرج الأمر عن أحد فرضين هما :
الفرض
الأول : أن يعلم البائع بدعوى الغير ويتدخل فيها باعتبار أن له مصلحة
. وفي هذه الحالة إذا أخفق الغير في دعواه فإنه يتحمل مصاريف الدعوى وأتعاب
المحاماة ، ويكون البائع قد أوفي بالتزامه بالضمان . وإذا استحق الشيء المبيع
للغير فالبائع يكون مخلاً بالتزامه بالضمان .
الفرض الثاني : عدم تدخل
البائع في الدعوى . وفي هذه الحالة إذا أخفق الغير في دعواه فإنه يتحمل مصاريف
الدعوى وأتعاب المحاماة ، ولا يكون للمشتري حق الرجوع علي البائع بشيء . لأن إخفاق
الغير في دعواه معناه أن البائع قد أوفي بالتزامه بالضمان . وإذا استحق الشيء
المبيع فالبائع يكون مخلاً بالتزامه بالضمان . ولكن يستطيع البائع التخلص من
مسئوليته إذا أثبت أن تدخله في الدعوى كان يؤدي إلي رفضها .
ضمان
الاستحقـــاق
œ يقصد بالاستحقاق حرمان المشتري من المبيع كلياً أو جزئياً .
ويتحقق ذلك إذا كان قد صدر حكم قضائي لصالح الغير المتعرض ، وبذلك يكون البائع قد
أخل بالتزامه بالضمان ، مما يخول للمشتري الحق في الرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار
التي لحقت به من جراء استحقاق الشيء المبيع من يده .
(1) عناصر التعويض في حالة الاستحقاق الكلي :
œ يقصد بالاستحقاق الكلي الذي يخول للمشتري حق
الرجوع علي البائع بالتعويض عليه في المادة 443 مدني ، حرمان المشتري من المبيع
كله ، بجميع ما يخوله من مزايا وسلطات ، بسبب عدم ملكية البائع للشيء المبيع ، أو
بسبب زوال ملكية البائع للشيء المبيع من خلال الحكم ببطلان أو فسخ سند ملكيته ، أو
بسبب اكتساب الغير لهذه الملكية كمشتر ثان سبق تسجيل عقد بيع العقار ، أو حيازة
المنقول .
œ ونظراً لأن المشرع المصري وضع حكماً خاصاً
باستحقاق المبيع بسبب عدم ملكية البائع له أصلاً، فإننا نكتفي في هذا المقام
بتوضيح عناصر التعويض المستحق للمشتري ، إذا كن سبب استحقاق المبيع يرجع إلي زوال
لمكية البائع .
أولاً : قيمة المبيع مع فوائده القانونية :
œ أعطي للمشتري الحق في الرجوع علي البائع بقيمة
الشيء المبيع مع فوائده القانونية من تاريخ الاستحقاق بغض النظر عما إذا كان
البائع أو المشتري أو أحدهما حسن أو سيء النية . وبذلك يكون المشرع قد خرج عن حكم
القواعد العامة التي تقضي بأن الفوائد لا تسري عند عدم الاتفاق إلا من تاريخ
المطالبة بها قضائياً والحكمة من هذا الخروج تكمن في أن المشتري يحرم من تاريخ
الاستحقاق من ثمار المبيع فيستعاض عن ذلك بالفوائد من هذا الوقت وتستحق الفوائد
للمشتري ولو كان المبيع لا بنتج ثمار كالأرض الفضاء .
œ والصعوبة تثور إذا كان قيمة الشيء قد انخفضت عن
الثمن ، فهل يجوز للمشتري الرجوع علي البائع وفقاً لحكم القواعد العامة ، ولتي
تخول المطالبة بالثمن مع التعويض يذهب الفقه في مجموعة إلي تخويل المشتري الحق في
الرجوع علي البائع وفقاً لحكم القواعد العامة . وعلي ذلك يكون للمشتري الحق في
الخيرة بين دعوى الضمان المنبثق من عقد البيع ، ودعوى الأنفساخ ، والبطلان ، حسب
ما تقتضيه مصلحته الشخصية . وقد استند هذا الاتجاه إلي الفقرة الأخيرة من في نص
المادة 443 مدني والتي جاء فيها " كل هذا ما لم يكن رجوع المشتري مبيناً علي
المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله " فقد استخلص أنصار هذا الاتجاه من حكم نص هذه
الفقرة ، انصراف قصد المشرع نحو التأكيد علي أمرين هما :
الأول : توفير حماية
فعالة للمشتري عن طريق تخويله الحق في تأسيس دعواه علي قواعد الضمان أو الفسخ أو
البطلان حسبما تقتضيه مصلحته الشخصية . ولكن رجوع المشتري وفقاً لقواعد الضمان
يقتضي حدوث تعرض بالفعل ، في حين أنه يستطيع الرجوع بدعوى الفسخ إذا تبين له أن
البائع لم ينقل إليه الملكية أو بدعوى الإبطال إذا كان البائع قد باع ما لا يملك .
الثاني : إن عناصر
التعويض المقررة بمقتضي نص المادة 443 مدني، مقصورة علي دعوى ضمان الاستحقاق فقط .
وعلي ذلك إذا فضل المشتري الرجوع بدعوى الفسخ والبطلان ، فإنه يجب تطبيق حكم
القواعد العامة التي تقضي بتخويل المشتري الحق في طلب استرداد الثمن الذي دفعه مع
التعويض إن كان له مقتضي .
ثانياً : مصروفات المبيع :
œ يقتضي الوقوف علي حكم مصروفات المبيع التفرقة
بين ثلاثة أنواع من المصروفات :
1 – المصروفات
الضرورية :
œ بقصد بالمصروفات الضرورية المبالغ النقدية التي
يتم إنفاقها لحفظ وصيانة المبيع من الهلاك والتف . مثال ذلك المصروفات التي يتم
إنفاقها للقيام بالترميمات الضرورية اللازمة لمنزل معين وهذه المصروفات يكون
للمشتري الحق في طلب استردادها من المستحق بغض النظر عما إذا كان المشتري حسن أو
سيء النية .
œ 2 – المصروفات
النافعة :
وهي المبالغ التي تنفق علي الشيء ويترتب
عليها ارتفاع قيمته ، كتعلية دور جديد أو إضافة مصعد إلي البناء . وحكم هذه
المصروفات يقتضي التفرقة بين فرضين هما :
الفرض
الأول : أن يكون المشتري قد أنفق هذه المصروفات بحسن نية . وفي هذه
الحالة يعامل المشتري معاملة الباني بحسن نية . حيث أنه يخير المستحق بين دفع
نفقات البناء أو ما زاد في قيمة المبيع .
الفرصة
الثانية : أن يكون المشتري قد أنفق هذه المصروفات وهو سيئ النية أي
يعلم وقت إنفاقها بسبب الاستحقاق . وفي هذه الحالة يعامل معاملة الباني سيء النية
حيث أنه يثبت الخيار للمستحق في طلب إزالة المنشآت مع التعويض إن كان له وجه أو
طلب استبقائها مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي الزيادة من قيمة
المبيع .
3 – المصروفات
الكمالية :
œ وهي عبارة عن المبالغ النقدية التي يتم صرفها
علي الشيء بقصد الزينة والزخرفة . ومن أمثلتها دهان الحوائط وأعمال الديكور . وهذه
المصروفات لا يمكن للمشتري الرجوع بها علي المستحق .
4 – مصروفات الدعاوى
:
œ للمشتري الرجوع علي البائع بمصاريف دعوى الضمان
التي يرفعها عليه ، وله أيضاً أن يرجع بمصاريف دعوى الاستحقاق التي رفعت عليه من
الغير سواء بالنسبة للمبالغ التي صرفها المشتري أو المبالغ التي صرفها المستحق
والزم المشتري بدفعها ما عدا المصاريف التي كان يستطيع المشتري تحاشيها لو أخطر
البائع بالدعوى .
ثالثاً : ما لحق
المشتري من خسارة وما فاته من كسب يستطيع المشتري الرجوع علي البائع بالتعويض عن
كل خسارة لحقت به أو كسب فاته مما لا يدخل في عناصر التعويض المنصوص عليها في
البنود السابقة من ذلك مثلاً مصاريف عقد البيع ، والسمسرة ورسوم التسجيل وما فاته
من كسب مثال ذلك فوات صفقة رابحة للمشتري .
رابعاً : الثمار : الأصل أن
ثمار المبيع تكون للمشتري من وقت تمام البيع وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت
أيضاً ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .
7 وحكم الثمار
يقتضي التفرقة بين ثلاثة فروض :
الأول : الثمار
الناتجة عن الشيء المبيع منذ تمام البيع وحتى تاريخ رفع دعوى الاستحقاق . لا يلزم
المشتري حسن النية بردها للمستحق إعمالاً لقاعدة أن الثمار تكون للحائز إذا كان
حسن النية وقت قبضها .
الثاني :
الثمار
الناتجة عن الشيء من وقت رفع الدعوى ، وحتى تاريخ الحكم بالاستحقاق . يلتزم
المشتري برد هذه الثمار لأنه يعتبر سيء النية بمجرد رفع دعوى الاستحقاق .
الثالث :
الثمار
الناتجة عن الشيء من تاريخ الحكم بالاستحقاق وحتى تاريخ استلام الغير للشيء
المستحق . يلتزم المشتري برد هذه الثمار ، ولكن لا يجوز له الرجوع بقيمتها علي
البائع . لأن الفوائد القانونية لقيمة المبيع تسري من تاريخ الاستحقاق كبديل عن
قيمة الثمار .
( 2 ) عناصر
التعويض في حالة الاستحقاق الجزئي :
œ يقصد بالاستحقاق الجزئي
حرمان المشتري من بعض مزايا الحق المبيع ، كما لو استحق الغير ملكية جزء من المبيع
مفرزاً أو شائعاً أو تبين للمشتري أن المبيع مثقل بتكليف كحق ارتفاق أو انتفاع .
œ ويتعين التفرقة بين ما إذا كانت خسارة المشتري
جسيمة أو يسيرة .
œ فإذا كانت الخسارة جسيمة فالمشتري يكون له
الخيار بين رد المبيع وما أفاده منه إلي البائع ومطالبته بالتعويض كما لو كان
الاستحقاق كلياً . وبين استبقاء المبيع والرجوع علي البائع عما أصابه بسبب
الاستحقاق أو التكليف .
œ وإذا كانت الخسارة يسيرة فإنه يتعين علي المشتري
استبقاء المبيع والرجوع علي البائع لمطالبته بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب
الاستحقاق أو التكليف ويتم تقدير التعويض في هذه الحالة وفقاً للقواعد العامة علي
أساس ما لحق المشتري من خسارة وما فاته من كسب .
œ وتحديد ما إذا كانت الخسارة التي لحقت بالمشتري
جسيمة أو يسيرة مسألة موضوعية يترك الفصل فيها لقاضي الموضوع ويستخلص ذلك من خلال
ظروف وملابسات التعاقد دون رقابة عليه من محكمة النقض ولكن يتعين علي قاضي الموضوع
تحديد مقدار الخسارة وفقاً لمعيار شخصي وليس موضوعي .
الاتفاق علي تعديل أحكام ضمان تعرض الغير :
œ القواعد المتعلقة بضمان التعرض والاستحقاق هي
قواعد مكملة وليست آمرة ، ومن ثم يجوز لطرفي عقد البيع الاتفاق علي تعديل أحكام
الضمان . ولكن يجب أن يكون الاتفاق واضحاً .
œ والاتفاق علي تعديل
أحكام الضمان يأخذ احدي الصور الآتية :
أولاً : الاتفاق علي زيادة الضمان :
œ يجوز لطرفي عقد البيع الاتفاق علي زيادة الضمان
. ولكن ذلك يقتضي وجود بند ف العقد يقضي بذلك . ولا يكفي في هذا الشأن ذكر عبارة
عامة كأن يتضمن العقد بنداً يقضي بأن البائع ضامن لكل ما يقع للمشتري من تعرض أو
منازعة لأن هذه العبارة العامة لا تضيف شيئاً جديداً لأحكام الضمان التي نص عليها
القانون .
œ ومن أمثلة الاتفاق علي زيادة الضمان في واقع
الحياة العملية أن يتضمن عقد البيع بنداً يقضي بتخويل المشتري الحق في الرجوع علي
البائع بالمصروفات الكمالية حتى ولو كان هذا الأخير حسن النية متي استحق المبيع ،
أو تخويل المشتري في حالة الاستحقاق الجزئي الحق في طلب تعويضاً كاملاً وفقاً
لأحكام الاستحقاق الكلي مع رد المبيع وما أفاده منه حتى ولو لم تكن الخسارة جسيمة
.
ثانياً : الاتفاق علي إنقاص الضمان :
œ يتحقق الاتفاق علي إنقاص الضمان بإعفاء البائع
من ضمان سبب معين من أسباب الاستحقاق، كالاتفاق علي ألا يضمن البائع الاستحقاق إذا
تم فسخ سند ملكيته ، أو الاتفاق علي البائع لا يلتزم في حالة الاستحقاق الكلي إلا
برد الثمن أو أنه لا يحق للمشتري في حالة الاستحقاق الجزئي أن يرد المبيع بل يقتصر
علي التعويض عما أصابه من ضرر ولو كانت الخسارة جسيمة ، وقد وضع المشرع حكماً
خاصاً بحقوق الإرتفاق .
œ فإذا كان حق الإرتفاق ظاهراً ، فإن ذلك يكفي
لإسقاط ضمان البائع لأن الفرض أن المشتري كان باستطاعته عند الشراء ومعاينة المبيع
أن يتحقق بما يثقل العقار من تكليف . وبالتالي فالبائع لا يضمن الإرتفاق سواء كان
المشتري علي علم به أم لا . ولكن إذا كان حق الإرتفاق غير ظاهر ، فلا يترتب عليه
سقوط ضمان البائع إلا إذا كان هذا الأخير قد أبان عنه للمشتري . وأقدم علي الشراء
رغم ذلك .
ثالثاً : الاتفاق علي إسقاط الضمان :
œ يجوز الاتفاق علي إعفاء البائع من الضمان ، وهذا
الاتفاق يقع صحيحاً ، ولكن يجب أن يكون صريحاً . وإذا تم الاتفاق علي عدم الضمان
فالبائع يظل مسولاً عن أي استحقاق ينشأ عن فعله . ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بغير
ذلك . ويكون الاستحقاق ناشئاً عن فعل البائع إذا كان الغير قد تلقي حق من البائع ،
كما لو كان البائع قد قام ببيع العقار مرة ثانية إلي مشتري آخر بادر إلي تسجيل
بيعه ، فالبائع ضامن لتعرضه الشخصي ولا يجوز الاتفاق علي غير ذلك . والجدير بالذكر
أن الاتفاق علي الإعفاء من الضمان لا يحول دون انعقاد مسئولية البائع عن رد قيمة
المبيع وقت الاستحقاق ، ورغم ذلك يترتب علي الإعفاء من الضمان جميع آثاره
القانونية في حالتين هما :
1- إذا
كان المشتري علي علم وقت البيع بسبب الاستحقاق . فإذا اقترن بشرط الإعفاء من
الضمان علم المشتري وقت البيع بسبب الاستحقاق فإن ذلك من شأنه إعفاء البائع كلية
من الضمان .
2- إذا
كان المشتري قد اشتري ساقط الخيار ، والغالب في وقاع الحياة العملية أن المشتري لا
يقبل هذا الشرط إلا إذا كان يشك في سبب الاستحقاق .
ومما يجدر الإشارة إليه أن الاتفاق علي
إسقاط الضمان يقع باطلاً إذا كان البائع قد تعمد إخفاء حق الغير . وذلك يتطلب
بالضرورة علم البائع بهذا الحق ، ثم يتعمد بعد ذلك اخفاؤه . ومن ثم إذا كان
الإخفاء ناتجاً عن إهمال وليس تعمد من البائع ، فإن شرط إسقاط الضمان يقع صحيحاً .
1 )
معني العيب الخفــي
œ جاء في نص الفقرة الأولي من المادة 447 مدني
" يكون البائع ملزماً بالضمان إذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات
التي كفل للمشتري وجودها فيه ، أو إذا كان بالبيع عيب ينتقص من قيمته، أو من نفعه
بحسب الغاية المقصودة ، مستفادة مما هو مبين في العقد ، أو ما هو ظاهر من طبيعة
الشيء أو الغرض الذي أعد له ، ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالماً بوجوده
" . من هذا النص يتضح أن العيب الخفي له معنيان .
المعني الأول : تخلف صفة
كفل البائع للمشتري وجودها في الشيء المبيع . وهذا حكم مستحدث في التقنين المدني
الجديد ، ومعني ذلك أنه قد يتخلف في الشيء المبيع صفة لا تعتبر في حد ذاتها عيباً
بالمعني الفني الدقيق . ولكن إذا كان البائع قد كفل للمشتري وجود هذه الصفة
للمشتري ، فإن عدم توافرها في المبيع معناه إخلال البائع بالتزامه بضمان العيب الخفي
.
المعني الثاني : ويقصد به –
وفقاً لما تذهب إليه غالبية الفقه والقضاء – الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة
السليمة للمبيع " . وبناء عليه لكي نكون بصدد عيب يوجب الضمان يجب أن تكون
هناك آفة لا توجد عادة وبحسب الأصل في مثل المبيع . ومن أمثلة العيب الخفي أن يكون
المبيع بناء شاهق الارتفاع ثم نبين أن أساسه واهن أو أن يكون المبيع كمية من
السماد ولكنها لا تحتوي علي المادة اللازمة لتقوية التربة . وعلي العكس من ذلك لا
نكون بصدد عيب بالمعني الذي قصده المشرع ، إذا كان المبيع سليماً ، ولكنه مصنوع من
مادة غير متفق عليها .
2 – ضوابط العيب الخفــي
œ لا يكفي لتخويل المشتري حق الرجوع علي البائع
بضمان العيوب الخفية ، أن يكون المشتري قد اكتشف في الشيء محل التعاقد عيباً ، بل
يتعين أن تتوافر في هذا العيب ضوابط محددة هي :
œ الضابط الأول أن يكون
العيب قديماً . وهذا يستفاد من عبارة " .... ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب
التي كان المشتري يعرفها وقت البيع ... " التي جاءت في نص المادة 447 وقد
أثار هذا الضابط جدلاً حاداً في الفقه والقضاء بشأن مفهوم القدم ، وله يشترط أن
يكون العيب موجوداً وقت تكوين العقد ، أم يكفي أن يكون موجوداً بغض النظر عما إذا
كان موجوداً وقت التعاقد أم لا طالما تحقق وجوده وقت التسليم .
œ فذهب جانب منهم إلي القول بأنه يكفي توافر العيب
وقت تسليم المبيع للمشتري فإذا كن العيب موجوداً في هذا التاريخ فإنه يعد قديماً ،
حتى ولم لم يكن موجوداً في المبيع وقت التعاقد .
œ وذهب جانب ثان – وهو ما نؤيده – إلي وجوب
الاعتداد بتاريخ التعاقد متي كان المبيع معيناً بالذات ، وفي تاريخ الفرز إذا كان
المبيع معيناً بالنوع .
الضابط الثاني : أن يكون
العيب مؤثراً أي ينتقص من قيمة أو منفعة المبيع بحسب الغاية المقصودة منه بحيث لو
علم به المشتري لما أقدم علي تكوين العقد . وتحديد ما إذا كان العيب مؤثراً أم لا
مسألة موضوعية يترك الفصل فيها لقاضي الموضوع ويستخلص ذلك من ظروف وملابسات
التعاقد ، ولا يخضع في هذا الشأن لرقابة محكمة النقض . ولكن يتعين علي قاضي الموضع
الاعتداد في هذا الشأن بالمعيار الموضوعي وليس الشخصي . ومعني ذلك أنه يجب علي
قاضي الموضوع النظر إلي الغاية التي يحققها البيع عادة . فإذا عجز الشيء المبيع عن
تحقيق هذه الغاية بسبب عيب كامن فيه اعتبر هذا العيب خفياً ويجب علي البائع الضمان
.
œ وإذا ذكر في العقد الغرض من الشراء ثم تبين بعد
ذلك أن المبيع معيباً مما يحول دون تحقيق الغرض المقصود ، اعتبر هذا العيب خفياً .
œ ولا يشترط أن يكون العيب مؤثراً إلا بالنسبة
للعيب بمعناه الدقيق . ولكن يستثني من ذلك حالة ما إذا كان البائع قد كفل للمشتري
توافر صفة معينة في المبيع ، ثم تبين بعد عدم توافر هذه الصفة ففي هذه الحالة يكون
البائع ملزماً بالضمان بغض النظر عما إذا كانت الصفة مؤثرة أم لا وفقاً للمعيار
الموضوعي . وبناء عليه إذا تبين أن العيب غير مؤثر كأن يكون تافهاً أو جرى التسامح
فيه فلا يضمنه البائع .
œ ويراعي أن ضابط الخفاء يكون مطلوباً وقت تكوين العقد
فإذا كان العيب ظاهراً في هذا التاريخ ، أو كان المشتري علي علم به فلا يعتبر
العيب خفياً .
œ وبناء عليه إذا كان العيب ظاهراً وقت البيع
وفقاً لمعيار الرجل العادي ، فلا يضمنه البائع إلا في حالتين هما :
1- إذا
أثبت المشتري أن البائع أكد له خلو المبيع من العيب . فقد يطمئن المشتري إلي تأكيد
البائع وفي هذه الحالة لا يمكن نسبة تقصير للمشتري بشأن عملية الفحص . ولكن يشترط
في هذه الحالة أن يكون تأكيد البائع جدياً ويحمل معني الضمان .
2- إذا
أثبت المشتري تعمد إخفاء البائع للعيب . وقد هدف المشرع من ذلك إلي حرمان البائع من
الاستفادة من غشه ولو كان المشتري قد أهمل في فحص المبيع .
ومما يجدر ملاحظته أن البائع لا يضمن العيب
الظاهر في هاتين الحالتين إلا إذا توافرت باقي الضوابط الأخرى والتي من بينها عدم
علم المشتري بالعيب وقت التعاقد .
الضابط الثالث: عدم
علم المشتري بالعيب :
لا يكفي لإلزام البائع بالضمان أن يكون
العيب قديماً ومؤثراً وخفياً ، بل يجب بالإضافة إلي ذلك ألا يكون معلوماً للمشتري
وقت البيع فإذا كان العيب خفياً وكان المشتري علي علم به فلا يجب علي البائع
الضمان لأن أقدام المشتري علي التعاقد مع علمه بما في البيع من عيوب يدل علي أنه
قد تنازل عن حقه في الضمان – ولكن يشترط في علم المشتري بالعيب الخفي هنا أن يكون
علماً حقيقياً وليس علماً مفترضاً .
œ وجدير بالذكر أن البائع يضمن العيب ولو لم يكن
علي علم بوجوده وهذا ما نص عليه المشرع في المادة 447 مدني بقوله " ويضمن
البائع هذه العيوب ولو لم يكن عالماً بوجوده " . ولكن يلاحظ أنه يترتب علي
علم البائع بالعيب وإخفاء أمره عن المشتري ما يترتب علي الغش من تشديد المسئولية
العقدية ، وما يبني علي ذلك من آثار قانونية .
الضابط الرابع: ألا
يكون البيع قد تم بطريق المزاد العلني :
œ لأن البيع بالمزاد سواء من جهة القضاء أو من جهة
الإدارة يتم الإعلان عنه ومن ثم تتاح الفرصة للمزايدين أن يفحصوا الشيء قبل
الإقدام علي المزايدة .
œ والبيوع القضائية – هي البيوع التي يستلزم
القانون أن تتم بإشراف القضاء مثال ذلك بيع أموال المدين جبراً عنه لسداد الديون
التي تشغل ذمته وبيع أموال القاصر والمحجور عليه بالمزاد ( القانون 119/1952
بأحكام الولاية علي المال ) أما البيوع الإدارية : فيقصد بها تلك التي تتم من خلال
الجهات الإدارية في الدولة بالمزاد العلني جبراً عن مدينها لاستيفاء مستحقاتها
قبلهم – مثال ذلك البيع الذي تجريه مصلحة الضرائب بالمزاد جبراً عن مموليها
لاستيفاء الضرائب المستحقة في ذمتهم .
œ أما بالنسبة للبيع التي لا يستلزم القانون
حصولها بواسطة القضاء فلا يسري عليها هذا النص ولو تمت فعلاً أمام القضاء ، كما
إذا تم بيع العقار الشائع الذي تعذرت فسخه عيناً أمام محكمة القسمة ط بقاً للمادة
841 مدني .
2 – طرفا دعوى الضمان
1 ) الطرف المدين :
œ لطرف المدين بالالتزام
بضمان العيوب الخفية هو البائع ، وإذا توفي هذا الأخير فلا ينتقل هذا الالتزام إلي
ورثته ، بل يبقي ديناً يشغل تركته كما يكون كفيل البائع ملزماً مثله بضمان العيوب
الخفية، وبالتالي يستطيع المشتري الرجوع عليه بهذا الضمان وفقاً لأحكام الكفالة
ونظراً لأن دعوى ضمان العيوب الخفية تتحول دائماً إلي الالتزام بالتعويض ، فإن هذا
الالتزام يكون قابلاً للإنقسام من ناحية المدين وعلي ذلك إذا تعدد الطرف المدين
بهذا الالتزام ، فإن للمشتري أن يرجع بضمان العيب علي البائعين كل بقدر نصيبه في
المبيع ، ولا يجوز له أن يرجع علي واحد منهما بالضمان كله إلا إذا كان هناك تضامن
بينهم .
2 – الطرف الدائـــن :
œ المشتري هو الدائن بالالتزام بضمان العيوب
الخفية . وينتقل حقه في الضمان إليورثته ، ومن ثم فإنه يجوز لهؤلاء الأخيرين
الرجوع علي البائع بضمان العيوب الخفية وينقسم الضمان بين ورثة المشتري كل بقدر
نصيبه في العين ، ومن ثم لا يجوز لأي منهم أن يطالب البائع بالتعويض إلا في حدود
نصيبه في العين المبيعة . ولكن يجوز للبائع في هذه الحالة أن يطالبهم برد العين
المبيعة كلها .
œ ودائن المشتري يستفيد من ضمان البائع للعيب عن
طريق الدعوى غير المباشرة المقررة لمدينة فيجوز لهذا الدائن أن يرجع باسم المشتري
بدعوى ضمان العيب علي البائع طبقاً للقواعد المقررة في الدعوى غير المباشرة .
1
) أحكام ضمان العيوب الخفيــة
1 – التزام المشتري بإخطار البائع بالعيب :
7 المشرع فرق بين
حالتين هما :
الحالة الأولي : وهي حالة
العيب الظاهر أو في حكم الظاهر ويقصد بالعيب الظاهر العيب يستطيع الرجل العادي
الوصول إليه ، فإذا كشف المشتري العيب وفقاً للمعيار الموضوعي فإنه يجب عليه إخطار
البائع به خلال مدة معقولة ويترك تقدير المدة المعقولة من خلال لقاضي الموضوع دون
رقابة عليه من محكمة النقص . فإذا قام المشتري بهذا الأخطار حفظ حقه في الروع
بالضمان . أما إذا لم يقم بالإخطار أو قام به بعد فوات المدة المعقولة . فلا يجوز
له الرجوع علي البائع بضمان العيب الخفي .
الحالة الثانية : وهي حالة
العيب الذي لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد فإذا كشف المشتري العيب فإنه يتعين
عليه إخطار البائع به بمجرد ظهوره بدون إبطاء وإلا اعتبر قابلاً للمبيع بما فيه من
عيب وإذا تعذر علي المشتري الوصول إلي العيب فإن حقه في الضمان يظل قائماً إلي أن
ينقضي بالتقادم .
œ ولا يشترط في الإخطار شكل خاص حيث أنه يجوز أن
يتم من خلال الإنذار ، أو ورقة عرفية ، أو شفاهة . ولا يغني الإخطار عن رفع دعوى
الضمان . ويجب رفع دعوى الضمان خلال سنة من تسلم المبيع .
2 )
نطاق المشتري في دعوى الضمان
œ أعطي للمشتري الحق في الرجوع علي البائع وفقاً
لأحكام ضمان الاستحقاق المنصوص عليه في المادتين 443 ، 444 مدني ) . كما يجوز
للمشتري الرجوع وفقاً للقواعد العامة بأن يطلب التنفيذ العيني إذا كان ممكناً
ويكون في صورة إصلاح العيب أو الحصول علي شيء سليم علي نفقة البائع كما له أن يطلب
فسخ العقد .
3 )
أثر هلاك المبيع علي حقوق المشتري
œ هلاك المبيع لا يؤثر في دعوى الضمان ولكن حقوق
المشتري تختلف باختلاف سبب الهلاك .
œ فإذا كان الهلاك قد نتج عن المبيع ذاته ، كما لو
كان المبيع منزلاً واهي الأساس فتهدم ، فإن للمشتري الحق في الرجوع علي البائع
بالتعويض الكامل كما لو استحق المبيع كله علي أن يرد له ما تبقي من المبيع كالأرض
والأنقاض في حالة تهدم المنزل وينطبق نفس الحكم إذا كان الهلاك بفعل البائع .
œ وإذا كان الهلاك بسبب أجنبي أو بفعل المشتري ،
فتبقي أيضاً دعوى الضمان ، ولكن المشتري يرجع بما كان يستطيع أن يرجع به علي فرض
استيقائه المبيع لأن لا يستطيع أن يرده إلي معيباً . وعلي ذلك تقدر الأضرار التي
لحقت المشتري بسبب العيب علي فرض وجود البيع ويقتصر التزام البائع علي التعويض عن
هذه الأضرار .
4 ) تقادم دعوى ضمان العيب الخفي
œ رغم أن المشرع لم يصف التسليم الذي تبدأ منه مدة
سقوط الدعوى بأنه التسليم الفعلي إلا أن غالبية الفقه تري أنه كذلك انطلاقاً من
أنه يهيء الفرصة للمشتري لفحص المبيع علي الوجه الذي يمكنه من كشف العيب .
œ ومدة السنة يرد عليها الوقت والانقطاع ولا يكفي
مجرد إخطار البائع بالعيب لقطع التقادم ، بل يجب لقطعه توافر إحدى حالات قطع
التقادم المنصوص عليها في المادتين 383 ، 384 ، من القانون المدني .
œ وإذا كان الأصل أن دعوى الضمان تسقط بمضي سنة من
تاريخ التسليم إلا أن المشرع أجاز بمقتضي نص المادة 452 / 1 الاتفاق علي مدة أطول
وهذا يستفاد من عبارة " ما لم يقبل البائع أن يلتزم بالضمان لمدة أطول "
التي جاءت في ذيل نص هذه المادة هذا من ناحية ومن ناحية ثانية لا يجوز للبائع
التمسك بمدة السنة لتمام التقادم إذا أثبت المشتري تعمد البائع إخفاء العيب غشاً
منه عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 452 السالف ذكره ففي هذه الحالة تصبح مدة
التقادم خمسة عشر سنة من وقت البيع وليس من وقت التسليم إعمالاً لنص المادة 374
مدني .
الاتفاق علي تعديل أحكام ضمان العيوب
الخفية
1 – الاتفاق علي زيادة الضمان :
œ وهذا يستفاد من عبارة " يجوز للمتعاقدين
باتفاق خاص أن يزيدا في الضمان .. " التي جاءت في نص المادة 453 السالف ذكره
، وهذه الزيادة قد تنصب علي ضوابط العيب أو مقدار التعويض أو ضوابط دعوى الضمان .
œ ومن أمثلة الاتفاق المتعلق بضوابط العيب أن يضمن
البائع للمشتري العيب أياً كانت درجة جسامته بغض النظر عما إذا كان العرف قد جري
علي التسامح فيه أم لا أو يضمن البائع العيب ولو كان ظاهراً .
œ ومن أمثلة الاتفاق المتعلق بمقدار التعويض أن
يتم الاتفاق علي أن يكون للمشتري الحق في رد المبيع للبائع والحصول علي التعويض
الكامل عن الأضرار التي لحقت به .
2 – الاتفاق علي إنقاص الضمان :
œ يجوز لطرفي عقد البيع الاتفاق علي إنقاص الضمان
وهذا يستفاد من عبارة " يجوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن يزيدا في الضمان أو أن
ينقصا منه .. " التي جاءت في نص المادة 453 السالف ذكره . وهذا الإنقاص تقد
ينصب علي ضوابط العيب أو مقدار التعويض أو ضوابط دعوى الضمان ومن أمثلة الاتفاق
المتعلق بضوابط العيب ، عدم ضمان البائع للعيب الذي يوجد في المبيع في وقت سابق
لتكوين العقد أو لا يضمن العيب إلا إذا كان درجة جسامته علي قدر معين ، ومن أمثلة
الاتفاق المتعلق بمقدار التعويض عدم ضمان البائع للعيب ولو كان جسيماً ، أو ألا
يلتزم البائع برد المصروفات بعضها أو كلها .
3 – الاتفاق علي إسقاط الضمان :
œ جاء في نص المادة 453 مدني " يجوز لطرفي
العقد الاتفاق خاص أن يسقطا الضمان ، علي أن كل شرط يسقط الضمان أو ينقصه يقع
باطلاً . إذا كان البائع قد تعمد إخفاء العيب غشاً منه .
œ يتبين من هذه العبارة أنه يجوز للطرفين الاتفاق
علي إسقاط الضمان كلية . وتقضي هذا البند أن البائع لا يكون ضامناً لأي عيب يظهر
في المبيع ، حتى ولو كان يعلم بوجوده ولكنه يتعمد اخفاؤه عن المشتري . ويكون ذلك
في حالة ما إذا كان المشتري ساقط الخيار .
œ الاتفاق علي عدم ضمان البائع لأي عيب يظهر في
المبيع ، حتى ولو كان يعلم بوجوده ومن أمثلة هذا الاتفاق في واقع الحياة العملية
يتعمد اخفاؤه عن المشتري . ويكون ذلك في حالة ما إذا كان المشتري قد اشتري ساقط
الخيار .
œ وقد قيد المشرع حالتي الاتفاق علي إنقاص أو
إسقاط الضمان يقيد مقتضاه عدم تعمد البائع إخفاء العيب عن المشتري غشاً منه .
4 – الاتفاق علي ضمان البائع صلاحية المبيع مدة معينة
:
œ قرر المشرع حكماً خاصاً بشأن ضمان صلاحية المبيع
مدة معينة بقوله في نص المادة 455 إذا ضمن البائع صلاحية المبيع للعمل مدة معلومة
ثم ظهر خلل في المبيع فعلي المشتري أن يخطر البائع بهذا الخلل في مدة شهر من ظهوره
وأن يرفع الدعوى في مدة ستة شهور من هذا الإخطار وإلا سقط حقه في الضمان كل هذا ما
لم يتفق عليه غيره " .
œ وبذلك يكون المشرع قد أجاز الاتفاق علي ضمان خاص
بصلاحية المبيع للعمل مدة معلومة انطلاقاً من أن المشتري قد لا يقتنع بالتزام
البائع بالضمان العام للعيوب الخفية ويرغب في الاطمئنان أكثر إلي أن المبيع صالحاً
للعمل ، حتى ولو كانت عدم صلاحيته لا ترجع إلي عيب يمكن تحديده فيتفق مع البائع
علي أن يضمن له صلاحية المبيع للعمل مدة معينة .
œ والجدير بالذكر أن الضمان الخاص لا يجب الضمان
العام للعيوب الخفية ، ولكنه
يتميز عنه فيما يلي :
أولاً : الضمان
الخاص يكون شاملاً لأي نوع من الخلل في المبيع حتى ولو لم يوجد عيب خفياً حيث أنه
يكفي ألا يكون المبيع صالحاً للعمل حتى يتحقق الضمان .
ثانياً : أنه يقترن
بمدة معينة يكون البائع مسئولاً عن الضمان خلالها وهي مدة يقدر المشتري أنها تكفي
لتجربة صلاحية الشيء للعمل .
ثالثاً : أن المدة
التي يجب علي المشتري أن يخطر البائع خلالها بالخلل هي شهر من وقت ظهوره وإلا يسقط
حقه في الضمان .
رابعاً : أن المدة
التي يقتضي رفع دعوى الضمان خلالها هي ستة شهور تبدأ من اليوم التالي للأخطار في
حين أن الضمان العام فالمدة تكون لمدة سنة من وقت تسليم المبيع .
خامساً :
التعويض
في هذا النوع من الضمان إذا لم يكون قابلاً للإصلاح فإنه يلزم بتسليم المشتري
شيئاً يكون صالحاً .
رائع يا دكتور
ردحذف